Spese condominiali
Gli oneri condominiali rappresentano un esborso significativo a cui nessun condomino può sottrarsi. Per questa ragione, è bene comprendere di cosa si tratti, su chi gravi il loro pagamento (ad esempio, in caso di locazione o comodato o leasing), come vengano ripartite, cosa accada se non si pagano e quando si prescrivono. La presente trattazione mira a rispondere agli interrogativi più comuni in ordine alle spese condominiali.
Sommario
1. Che cosa sono le spese condominiali?
2. La normativa di riferimento
3. Chi paga le spese condominiali?
4. Casistica
4.1. Diritto di abitazione del coniuge assegnatario della casa: chi paga
4.2. Usufruttuario e nudo proprietario: chi paga le spese
4.3. Contratto di comodato: chi paga le spese
4.4. Contratto di leasing: chi paga le spese
4.5. Pignoramento immobiliare: chi paga le spese
5. Vendita dell’immobile e spese condominiali
5.1. Quando l’acquirente diventa condomino
5.2. La solidarietà tra venditore e acquirente
5.3. Chi paga le spese condominiali straordinarie in caso di vendita?
5.4. Contenuto del rogito sulle spese
6. Le spese per le parti comuni e obbligazioni propter rem
7. Quali sono le spese condominiali?
7.1. Le spese ordinarie
7.2. Le spese straordinarie
7.3. Le spese straordinarie di notevole entità
7.4. Le spese urgenti e indifferibili
7.5. Le spese di godimento
7.5.1. Distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato e spese
7.6. Le spese per innovazioni gravose o voluttuarie
8. Quando sorge l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali
9. Ripartizione delle spese condominiali
9. 1. Criteri legali
9.1.1. Ripartizione proporzionale
9.1.2. Ripartizione in base all’uso differenziato
9.1.3. Ripartizione in base all’uso separato
9.2. Criteri convenzionali: le convenzioni in deroga
10. Quali sono le spese condominiali a carico dell’inquilino?
11. Spese condominiali non pagate
11.1. L’intervento dell’amministratore
11.2. Morte del condomino moroso: le spese a carico degli eredi
11.3. Morte del condomino moroso e rinuncia all’eredità
12. Prescrizione delle spese condominiali
13. Come funziona il fondo spese?
14. Detraibilità delle spese: cenni
1. Che cosa sono le spese condominiali?
All’interno di uno stabile condominiale sono presenti beni di proprietà esclusiva (ad esempio, i singoli appartamenti) e beni comuni (come le scale, l’androne, il tetto), che appartengono a tutti i condomini. Le spese condominiali hanno ad oggetto proprio le parti comuni dell’edificio e tutti i partecipanti alla comunione sono tenuti a contribuire, a prescindere dalla misura dell’uso che ciascuno ne faccia. Al fine di garantire la contribuzione di ogni comproprietario, la legge prevede che il condomino non possa rinunciare al suo diritto sulle parti comuni (art. 1118 c. 2 c.c.), conseguentemente deve contribuire alla loro manutenzione, periodica e straordinaria. Tale norma è imperativa, quindi, neppure un regolamento contrattuale potrebbe derogarvi (art. 1138 c. 4 c.c.) Inoltre, al comproprietario non è permesso sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali (art. 1118 c. 3 c.c.). Anche il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento non esclude, in toto, il dovere di contribuzione (vedasi paragrafo 7.5.1.)
2. La normativa di riferimento
Le norme di maggior rilievo, in ambito condominiale, sono contenute nel Codice Civile e nelle disposizioni di attuazione dello stesso. Di seguito, si riportano le disposizioni più ricorrenti:
- art. 1117 c.c. contiene l’elencazione meramente esemplificativa dei beni comuni;
- art. 1118 c.c. enuclea i diritti dei condomini sulle parti comuni e fonda il loro obbligo di contribuzione;
- art. 1121 c.c. dettato in tema di innovazioni gravose o voluttuarie;
- art. 1123 c.c. è la norma di riferimento in materia di ripartizione delle spese;
- art. 63 disp. att. c.c. contiene le indicazioni per il recupero degli oneri condominiali, in caso di morosità e prevede che il venditore sia obbligato con il compratore sino a che l’atto di compravendita non venga trasmesso all’amministratore (art. 63 c. 5 disp. att. c.c.);
- art. 67 c. 8 disp. att. c.c. prevede la responsabilità solidale di usufruttuario e nudo proprietario per il pagamento dei contributi condominiali.
3. Chi paga le spese condominiali?
L’obbligo di pagamento delle spese condominiali grava sul proprietario. Infatti, ciascun condomino deve partecipare alle spese per la conservazione dei beni comuni (art. 1118 c.c.). In altre parole, l’amministratore di condominio può esigere il pagamento degli oneri dal titolare del diritto di proprietà. Tuttavia, accade spesso che un immobile sia concesso in locazione o in comodato o sia pignorato, o ancora, in caso di separazione, sia assegnato al coniuge non proprietario. Di seguito, analizziamo brevemente su chi grava l’obbligo di contribuzione a seconda della situazione.
4. Casistica
4.1. Diritto di abitazione del coniuge assegnatario della casa: chi paga
Può capitare che l’immobile ubicato in condominio sia di proprietà di uno solo dei coniugi (ad esempio, il marito) e, durante la separazione, il giudice assegni la casa in godimento al coniuge non proprietario (ossia, alla moglie), in quanto collocatario della prole. Pertanto, la moglie è l’assegnataria dell’immobile (ossia, vi risiede), mentre il proprietario resta il marito. In tal caso:
- le spese ordinarie, di uso e godimento dei beni comuni, gravano sul coniuge assegnatario (ad esempio, la moglie);
- le spese straordinarie, spettano al titolare del bene (ossia, al marito).
Sul punto, preme ricordare che il coniuge assegnatario dell’immobile gode di un diritto di abitazione (art. 1022 c.c.). Si tratta di una forma particolare di usufrutto, in cui il titolare ha il diritto di abitare una casa, limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. Al diritto di abitazione, si applicano, in quanto compatibili, le norme in materia di usufrutto (art. 1026 c.c.). In particolare, l'art. 1004 c.c. pone in capo all'usufruttuario – e quindi anche al titolare del diritto di abitazione – le spese relative alla custodia, all'amministrazione ed alla manutenzione del bene.
Giova ricordare che le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni costituiscono l’oggetto di un’obbligazione propter rem (vedasi paragrafo 6), pertanto, la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa e, quindi, nel caso di specie, dalla data di costituzione del diritto di abitazione (Cass. 23291/2006; Cass. 9998/2017).
4.2. Usufruttuario e nudo proprietario: chi paga le spese
Ricordiamo che l'usufrutto è un diritto reale minore che consiste nel diritto di godere della cosa altrui (ossia, del bene del nudo proprietario) con l'obbligo di rispettarne la destinazione economica (art. 981 c.c.). L'usufruttuario utilizza il bene come se ne fosse il proprietario, fatta salva l'intangibilità della destinazione economica. Si tratta di un diritto temporaneo, che non può superare la vita del titolare dello stesso (art. 979 c. 1 c.c.).
Nel caso in cui l’immobile concesso in usufrutto si trovi in condominio, occorre affrontare la problematica della ripartizione delle spese. Per la legge, il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale (art. 67 c. 8 disp. att. c.c.). Pertanto, l'amministratore può esigere gli oneri condominiali sia dall'usufruttuario che dal nudo proprietario, in quanto sono condebitori solidali. La norma è volta a facilitare la riscossione delle spese condominiali da parte dell’amministratore, ma non incide sui rapporti interni tra l’usufruttuario e il nudo proprietario. Infatti, il soggetto che abbia pagato in luogo dell’altro – in virtù della responsabilità solidale – può agire in regresso contro il condebitore. Circa la ripartizione inter partes degli oneri condominiali:
- spettano all'usufruttuario le spese relative alla custodia, alla manutenzione ordinaria, alle riparazioni, ai canoni, alle imposte, alle rendite fondiarie e agli altri pesi che gravano sul reddito (artt. 1004, 1008 c.c.);
- gravano sul nudo proprietario le spese di straordinaria amministrazione, ossia «quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta» (Cass. 7886/1998; Cass. 22703/2015), nonché gli oneri relativi al rifacimento della facciata condominiale (Cass. 16774/2013) e le spese per le innovazioni.
Al lume di quanto sopra esposto, la ripartizione delle spese può così sintetizzarsi:
a) nei rapporti con il Condominio, il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente (art. 67 c. 8 disp. att. c.c.);
b) nei rapporti interni (tra usufruttuario e nudo proprietario) valgono le regole generali di suddivisione delle spese (artt. 1004, 1005 c.c.).
4.3. Contratto di comodato: chi paga le spese
Il comodato è il contratto con cui il comodante consegna al comodatario un bene, mobile o immobile, (ad esempio, un appartamento), affinché questi se ne serva, con l’obbligo di restituirlo (art. 1803 c.c.). Si tratta di un contratto essenzialmente gratuito, infatti, se viene richiesto un corrispettivo, si rientra nello schema negoziale della locazione. Se il bene concesso in comodato è un alloggio sito in Condominio, sorge il problema relativo al pagamento delle spese condominiali. Il comodatario è tenuto agli obblighi di custodia e conservazione del bene e a sopportare le relative spese. La ripartizione degli oneri, nei rapporti interni tra le parti contrattuali, è la seguente:
- sul comodatario gravano le spese di ordinaria manutenzione (art. 1808 c. 1 c.c.),
- sul comodante (ossia sul proprietario) gravano le spese straordinarie (art. 1808 c. 2 c.c.).
4.4. Contratto di leasing: chi paga le spese
Il leasing presenta numerose somiglianze con la locazione, non a caso si parla di “locazione finanziaria”. Si tratta di un contratto tra concedente (figura simile al locatore) e utilizzatore (figura analoga al conduttore), in cui quest’ultimo prende in godimento un bene, dietro corresponsione di un canone periodico. L’utilizzatore si assume il rischio del perimento e del cattivo funzionamento del bene. Come nella locazione, sono a carico dell’utilizzatore le utenze (contratti di luce, gas, acqua et cetera). Circa le spese condominiali:
- il pagamento dei contributi condominiali grava sempre e comunque sul proprietario dell’unità immobiliare (ossia sul concedente), a prescindere da qualsivoglia accordo di diversa natura concluso nel contratto di leasing (Trib. Milano 7100/2017).
Per completezza, si precisa che le parti possono inserire nel regolamento contrattuale una clausola per cui gli oneri condominiali spettino all’utilizzatore
Il pignoramento costituisce un vincolo di indisponibilità sui beni staggiti, ma non modifica il diritto di proprietà. Cosa significa? Il debitore, titolare del bene pignorato, non può disporre del bene (ad esempio, non può alienarlo), ma ne resta proprietario. Per questo motivo, in ambito condominiale, sorge un quesito: gli oneri gravano sul debitore, in qualità di proprietario dell’immobile oppure spettano al creditore procedente o, ancora, incombono sul custode nominato dal giudice? La legge pone a carico del creditore pignorante non solo le spese di giustizia (art. 8 DPR 115/2002), ma anche «le spese necessarie al mantenimento in esistenza del bene pignorato, come quelle che attengono alla sua struttura o sono intese ad evitarne il crollo o, in genere, il perimento» (Cass. 12877/2016). Non si considerano "spese necessarie alla procedura" le «spese che non abbiano un'immediata funzione conservativa della stessa integrità del bene pignorato e, quindi, le spese dirette alla manutenzione ordinaria o straordinaria dell'immobile, così come gli oneri di gestione condominiale» (Cass. 12877/2016). Quanto al custode, egli è un ausiliario del giudice, non subentra nei rapporti giuridici attivi e passivi facenti capo al debitore, titolare del bene pignorato; non è neppure un possessore, ma un mero detentore qualificato del bene (Cass. 12877/2016) su cui gravano solo obblighi di carattere conservativo. L'amministratore, quindi, non può domandare al custode giudiziario la corresponsione delle spese condominiali. Al lume di quanto sopra, emerge che: Inoltre, il custode non dispone di fondi propri da destinare all'attività conservativa e manutentiva. Il fondo spese attribuitogli dal Tribunale copre unicamente la pubblicità per gli avvisi di vendita. Un discorso a parte merita il contratto di compravendita. Infatti, uno dei temi più dibattuti in ambito condominiale riguarda la ripartizione delle spese tra acquirente e venditore. Capita spesso che il nuovo proprietario si trovi a dover pagare degli oneri relativi a delibere assembleari a cui non ha partecipato, oppure che il rogito contenga prescrizioni precise, poi inadempiute dalle parti. Di seguito, una breve disamina di questa casistica. L’acquirente dell’immobile diventa condomino dal momento della stipula del contratto di compravendita e, da allora, l’amministratore può esigere la corresponsione degli oneri condominiali. Inoltre, chi cede diritti su unità immobiliari (ossia il venditore) resta obbligato solidalmente con l'avente causa (vale a dire, il compratore) per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto (art. 63 c. 5 disp. att. c.c.). La legge si occupa espressamente di individuare i soggetti gravati dall’obbligo di pagamento delle spese condominiali in caso di compravendita dell’immobile. In particolare, dispone che l’acquirente sia responsabile in solido con il venditore per le somme dovute da quest’ultimo, relative all’anno in corso e a quello precedente l’alienazione (art. 63 c. 4 disp. att. c.c.). La disposizione in parola è una norma imperativa e, in quanto tale, inderogabile. Inoltre, non è suscettiva di applicazione analogica o estensiva. Con la locuzione di “anno in corso e […] quello precedente” si intende l'anno di gestione in corso e l'anno di gestione precedente, non l'anno solare (Trib. Bolzano 10 giugno 1999). Pertanto, né il regolamento né l’assemblea possono dilatare la responsabilità solidale oltre i 2 anni stabiliti ex lege. Per rispondere al quesito, occorre operare un distinguo tra spese deliberate prima della vendita e spese deliberate dopo la vendita, ordinarie e straordinarie. Frequentemente, nell’atto di compravendita (cosiddetto rogito), è contemplata un’apposita clausola, in cui l’alienante dichiara che non vi sono debiti condominiali per gli anni pregressi e il regolare pagamento in relazione all’anno in corso. A tal fine, il venditore può domandare all’amministratore una dichiarazione liberatoria da cui si evinca che tutti gli oneri risultano essere stati corrisposti sino al momento dell’atto. È onere dell’amministratore fornire la citata attestazione (art. 1130 n. 9 c.c.), la quale non ha valore di quietanza, ma può assumere rilievo nei rapporti inter partes, tra venditore e compratore. Le parti, nell’atto notarile, possono accordarsi sul pagamento delle spese, ad esempio, stabilendo che paghi l’acquirente le spese straordinarie approvate mentre era condomino il venditore. Il suddetto accordo, però, ha efficacia meramente interna (ossia tra alienante e acquirente) e non è opponibile al Condominio. Con riferimento alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni, si parla di obligatio propter rem. La citata espressione riguarda le obbligazioni che “seguono” il bene
Cosa significa? La qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa (Cass. 23291/2006). Pertanto, l’obbligo di contribuire grava sul proprietario in quanto tale, a prescindere dall’effettivo uso che egli faccia dei beni comuni. La realità (ossia la connessione dell’obbligo di contribuire con la proprietà del bene) si evince dal fatto che chi subentra nel diritto dominicale è gravato da tale obbligo. Così accade in caso di compravendita (vedasi paragrafo 5) o in caso di cessione, in cui il cessionario è tenuto al pagamento in solido con il cedente (art. 1104 c. 3 c.c.). Nel Codice Civile sono presenti vari esempi di obbligazioni reali, la più importante è proprio quella relativa al sostenimento delle spese necessarie alla conservazione della cosa comune (Cass. 19893/2011Cass. 1908/2009). Le spese condominiali hanno ad oggetto la manutenzione dei beni comuni, per mantenerli efficienti e funzionanti, in relazione all’uso per i quali sono impiegati. Esistono varie tipologie di esborsi: le spese ordinarie e straordinarie, di godimento, urgenti, gravose e voluttuarie. Di seguito, una breve disamina di ciascuna categoria. Le spese ordinarie riguardano la gestione, manutenzione e funzionamento dei beni comuni. Si tratta di spese periodiche (annuali). A titolo esemplificativo e non esaustivo, si considerano ordinarie le spese relative a: La legge non indica una maggioranza specifica per la loro approvazione, pertanto, si impiegano le regole generali sui quorum richiesti in prima e seconda convocazione (art. 1136 c.c.). Le spese straordinarie riguardano la manutenzione straordinaria dei beni comuni e la ristrutturazione. Sono esborsi che superano per importanza e entità le somme solitamente impiegate nella manutenzione del palazzo. A titolo di esempio, si considerano straordinarie le spese: Per l’approvazione delle spese straordinarie, è prevista una maggioranza specifica solo in caso di esborsi di notevole entità (vedasi paragrafo seguente), pertanto, al di fuori di questa ipotesi, la delibera può essere approvata con le ordinarie maggioranze, in prima e seconda convocazione (art. 1136 c.c.). Il consesso assembleare è tenuto obbligatoriamente a deliberare la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori (vedasi paragrafo 15). Le spese straordinarie di notevole entità devono essere approvate in assemblea con la maggioranza qualificata (art. 1136 c. 4 c.c.), ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136 c. 2 c.c.). L’entità della spesa va parametrata al valore dell’edificio e non alle possibilità economiche dei singoli condomini; la suddetta valutazione è rimessa alla discrezionalità del giudice di merito. Il giudicante può tenere conto: dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini (Cass. 26733/2008; Cass. 25145/2014). Le spese urgenti sono quelle che non possono essere differite, ossia che non ammettono ritardo. Riguardano opere di manutenzione che, per particolari esigenze, non possono compiersi con la consueta periodicità, ma esigono pronta spedizione. Sono tali gli esborsi effettuati a causa di un evento improvviso, imprevedibile e gravemente dannoso per la cosa comune (Cass. 18759/2016). Ad esempio, la spesa relativa al tetto scoperchiato da un temporale o ad un cornicione pericolante a causa di un’abbondante nevicata. La giurisprudenza qualifica come urgenti le opere che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, «appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune» (Cass. 18759/2016; Cass. 4364/2001). L'urgenza va commisurata alla necessità di evitare che il bene comune (come il cornicione pericolante) «arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità» (Cass. 27519/2011). Laddove si ravvisi una condizione di urgenza, non possono osservarsi le consuete regole di convocazione dell’assemblea e conseguente deliberazione di approvazione dei lavori. Pertanto, il singolo condomino ha diritto di esercitare un intervento diretto, senza l’autorizzazione dell’amministratore e dell’assemblea. In tali circostanze, il singolo comunista deve dimostrare l’urgenza e di non aver potuto allertare l’amministratore o gli altri partecipanti alla comunione (Cass. 4684/2018). Una volta provata l’effettiva situazione di urgenza, egli ha diritto di ottenere il rimborso di quanto speso dagli altri condomini (art. 1134 c.c.). Parimenti, l’amministratore ha titolo per ordinare lavori di manutenzione straordinaria, in caso di urgenza (art. 1135 c. 2 c.c.). Le spese di godimento riguardano il funzionamento degli impianti comuni; sono anche dette spese di esercizio. Gravano sui condomini che beneficiano dei servizi comuni e, quindi, vengono meno qualora si rinunci al servizio stesso. L’esempio scolastico riguarda gli esborsi per il combustibile o l’energia elettrica, per la cui ripartizione si fa riferimento alla “tabella riscaldamento comune”. Il condomino che si distacchi dall’impianto centralizzato di riscaldamento non è tenuto al pagamento del gasolio, ma solo alle spese di conservazione dell’impianto (vedasi paragrafo seguente). Il locale caldaia, l'impianto di riscaldamento e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, costituiscono beni e servizi comuni (art. 1117 n. 3 c.c.). La legge attribuisce al condomino il diritto di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento (art. 1118 c. 4 c.c.) ad una condizione: dal suo distacco non devono derivare notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini (Cass. 9526/2014). La mera diminuzione di temperatura negli appartamenti vicini a quello distaccato, cagionata dal non uso del riscaldamento, non si considera “squilibrio termico” (Cass. 11857/2011). Ai fini della presente trattazione, rileva l’obbligo di contribuzione agli oneri da parte del soggetto che si è staccato dal riscaldamento. Ebbene, il condomino distaccato deve contribuire unicamente alle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto, per la sua conservazione e messa a norma. (Cass. 5331/2012). Perché il condomino, seppur distaccato, deve pagare? La ragione è semplice: egli rinuncia all'uso del servizio, ma non alla comproprietà del bene comune; in futuro, infatti, potrebbe decidere di riallacciarsi all'impianto. Riassumendo, il condomino distaccato: Per completezza, si precisa che il condomino distaccato è tenuto a partecipare ai contributi di gestione, se il distacco non si risolva «in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini» (Cass. 5331/2012). Ciò si verifica se il costo di esercizio dell'impianto (ad esempio, con riferimento all'acquisto del carburante), dopo il distacco, non è diminuito e se la quota del distaccante finisce per gravare sugli altri condomini (Cass. 9526/2014). I condomini possono deliberare la realizzazione di tutte le innovazioni che siano dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 c. 1 c.c.). In tal caso, è necessaria la maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 del valore dell’edificio (art. 1136 c. 5 c.c.), fatto salvo il quorum inferiore per una serie specifica di innovazioni (art. 1120 c. 2 c.c.). Nondimeno, può accadere che l’innovazione La spesa si considera gravosa quando la sua entità non è commisurata al valore dello stabile; mentre è voluttuario l’esborso non necessario o scevro di utilità (si pensi all’installazione di statuette decorative in marmo). La valutazione sulla natura dell’innovazione va effettuata rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio. Nel caso in cui vengano deliberate innovazioni gravoso o voluttuarie, i condomini, che non intendono trarne vantaggio, I condomini dissenzienti e i loro eredi o aventi causa (ad esempio, l’acquirente) possono, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera (art. 1121 c. 3 c.c.). L’obbligo di pagamento degli oneri condominiali relativi ai beni comuni sorge con la delibera di approvazione delle spese. La successiva ripartizione tra tutti i comunisti serve unicamente a rendere liquido un debito preesistente (Cass.15288/2005). In altre parole, la delibera sullo stato di riparto ha natura meramente dichiarativa del credito vantato dal Condominio verso tutti i comunisti (e non costitutiva). Infatti, «l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il frutto di una semplice operazione aritmetica». (Cass. 15288/2005). In assemblea, possono essere approvati: La delibera di approvazione avviene a maggioranza
I criteri di ripartizione delle spese indicati dalla legge sono segnatamente tre: il riparto proporzionale (art. 1123 c. 1 c.c.), quello in base all’uso differenziato (art. 1123 c. 2 c.c.) e quello in base all’uso separato (art. 1123 c. 3 c.c.). Al di fuori di questi metodi di divisione delle spese, sono ammissibili “criteri in deroga”, infatti, l’art. 1123 c. 1, ultimo alinea, fa salva ogni diversa convenzione. La norma di riferimento, in materia di ripartizione delle spese condominiali, è l’art. 1123 c.c. La disposizione in parola prevede che le spese necessarie: La ratio di tale criterio va ricercata nel fatto che ciascuna unità immobiliare abbia un valore diverso, onde la ripartizione in proporzione alla propria quota (ossia in base ai millesimi). Pertanto, le spese sopra elencate si ripartiscono in base ai millesimi della tabella generale. La ripartizione in base al criterio dell’uso trova il proprio referente nell’art. 1123 c. 2 c.c., a mente del quale se i beni comuni sono destinati a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Infatti, non tutti i beni sono posti a servizio dei vari condomini in egual misura, l’esempio più classico è quello relativo alle scale e agli ascensori; chi si trova ai piani più alti, deve corrispondere un contributo superiore, per il maggior uso che fa del bene comune (scale o ascensore). La disposizione non fa riferimento all’uso effettivo della cosa, ma a quello potenziale. Di seguito, qualche esempio: le spese per scale e ascensore sono ripartire in base alla tabella scale o tabella ascensore, ossia per metà in ragione del valore e per metà in misura proporzionale all’altezza del piano (art. 1124 c.c.); le spese per la manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai gravano in parti uguali tra i proprietari degli immobili sottostanti e sovrastanti (art. 1125 c.c.
le spese per il lastrico solare di uso esclusivo gravano per 1/3 sul proprietario del lastrico e per 2/3 su tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (art. 1126 c.c.). La ripartizione può avvenire anche in base all’uso separato, ad esempio, nell’ipotesi in cui un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato. Facciamo un esempio. Il tetto rientra tra i beni comuni, come i lastrici solari (art. 1117 c. 1 c.c.), nondimeno, può accadere che, per la particolare conformazione del palazzo, alcuni appartamenti siano coperti ed altri no; possono esserci diverse falde e alcune unità possono essere coperte da una o più di esse. A tal proposito, si parla di condominio parziario (o parziale). Ebbene, in questi casi, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità, ossia che ne fa un uso separato (art. 1123 c. 3 c.c.). Per questo motivo, per la ripartizione, si impiega una tabella ad hoc, come la “tabella tetti e lastrici comuni”, in quanto si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura separata. I criteri legali di ripartizione possono essere derogati dalle parti, in quanto l’art. 1123 c. 1 c.c. fa salva ogni diversa convenzione; invero, la deroga può essere contenuta solo: Ad esempio, il regolamento contrattuale può prevedere che contribuiscano tutti i condomini, in base ai millesimi, alla manutenzione del lastrico solare in deroga a quanto previsto dall’art. 1125 c.c. (Cass. 4183/2017). Le delibere, che deroghino ai criteri legali di ripartizione delle spese, assunte a maggioranza, sono nulle. Oltre alla corresponsione del canone locatizio, gravano sul conduttore i cosiddetti oneri accessori (art. 9 legge 392/1978). Trattasi delle spese relative: Il pagamento deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta. Il conduttore ha diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Normalmente, sono a carico del locatore le spese di straordinaria amministrazione (ad esempio, le opere destinate a modificare o sostituire parti strutturali, come la facciata), mentre restano a carico del conduttore gli esborsi di ordinaria amministrazione (come la pulizia delle scale). Nei contratti di locazione, spesso si allega un’apposita tabella della ripartizione delle spese, concordata tra le associazioni dei proprietari di immobili e dei conduttori, a cui si rinvia. L’amministratore, in caso di morosità, agisce nei confronti del locatore, in qualità di proprietario dell’immobile. Inoltre, per completezza, si ricorda che l’inquilino di un immobile sito in condominio può partecipare all'assemblea dei condomini nei casi previsti dalla legge (artt. 10, 41 legge 392/1978): La difficile congiuntura economica ha reso sempre più frequenti i casi di morosità in condominio. Vediamo come deve comportarsi l’amministratore verso i condomini morosi e cosa accade in caso di decesso del condomino con arretrati da pagare La legge pone a carico dell'amministratore l'obbligo di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dall'obbligato, ossia dal condominio moroso, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo dispensa dell'assemblea (art. 1129 c. 9 c.c.). L'amministratore, senza bisogno di autorizzazione del consesso assembleare, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi (art. 63 disp. att. c.c.). I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini, si tratta del beneficio di preventiva escussione. Inoltre, se la mora nel pagamento dei contributi si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Può capitare che il condomino con arretrati da pagare passi a miglior vita. In tal caso, i suoi successori ereditano crediti e debiti, compreso l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali. Una volta individuati gli eredi, occorre accertare se questi abbiano effettuato un’accettazione pura e semplice (art. 470 c.c.) o con beneficio d'inventario (art. 494 c.c.); infatti, discendono diverse conseguenze: Inoltre, se l’erede del defunto è uno solo, nulla quaestiopro quota. Sul punto, è d’uopo una precisazione: Nel caso in cui il patrimonio del de cuius sia gravato da debiti, può capitare che gli eredi rinuncino all’eredità (art. 519 c.c.); in tale circostanza, l'asse ereditario passa ai successivi chiamati, ossia al il coniuge, ai discendenti, agli ascendenti, ai collaterali e agli altri parenti sino al sesto grado (art. 565 c.c.). Se non vi sono eredi testamentari, o non sono rinvenibili parenti entro il sesto grado o, ancora, gli eventuali chiamati hanno rinunciato all'eredità, è onere dell'amministratore rivolgersi al Tribunale del luogo in cui si è aperta la successione al fine di proporre il ricorso per la nomina del curatore dell'eredità giacente (artt. 781e ss. c.p.c.). In tal guisa, le richieste di pagamento degli oneri condominiali andranno indirizzate al curatore così nominato, il quale impiegherà le somme risultanti dall'asse ereditario per sanare i debiti. Infatti, tra le varie attribuzioni del curatore, v'è quella di rispondere alle istanze proposte contro l'eredità (art. 529 c.c.). In particolare, egli deve provvedere al pagamento dei debiti ereditari, ad esempio delle spese condominiali (art. 530 c.c.). Per la procedura di nomina del curatore dell'eredità giacente (artt. 781e ss. c.p.c.), è preferibile incaricare un avvocato. Per completezza espositiva, si ricorda che i documenti necessari per incardinare il ricorso sono: Infine, sotto il profilo dei costi, occorre versare: Il credito che il Condominio vanta nei confronti dei condomini è soggetto a prescrizione, come qualsiasi altro credito. In materia, occorre distinguere la tipologia di spesa condominiale, infatti, il termine muta a seconda che si tratti di oneri periodici (come quelli ordinari) o non periodici (come quelli straordinari). La prescrizione è di: La decorrenza della prescrizione in relazione alle spese periodiche è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto (Cass. 4489/2014; Cass. 12596/2002). Tale delibera, costituisce il titolo di credito nei confronti del singolo condomino. Sul punto, si segnala che la giurisprudenza precedente riteneva che l’obbligo di pagamento in capo al condomino (e, conseguentemente, la prescrizione) sorgesse con la mera delibera di approvazione del rendiconto, senza necessità dello stato di riparto (vedasi paragrafo 8). Il termine prescrizionale può essere interrotto (art. 2943 c.c.). Cosa significa? Dal momento dell’interruzione, inizia a decorrere ex novo. Le cause interruttive della prescrizione possono consistere in una costituzione in mora (ad esempio, il sollecito di pagamento dell’amministratore) o la notifica di un atto giudiziario (come il decreto ingiuntivo). Il fondo spese condominiale rappresenta una cifra che i condomini decidono di accantonare per realizzare una data finalità, ad esempio, per finanziare delle opere specifiche, onde evitare problematiche di liquidità. Il fondo deve risultare dal rendiconto condominiale, nel quale sono presenti le voci di entrata e di uscita, nonché ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio (art. 1130 bis c.c.). La prefata norma è dettata da ragioni di trasparenza, per agevolare l'immediata verifica della situazione contabile. La cifra confluita nel fondo va impiegata unicamente per adempiere alla finalità per cui il fondo stesso è stato istituito. Il fondo può essere: a) fondo comune, b) fondo speciale. A) I condomini possono deliberare l’istituzione di un fondo spese generale o comune, ad esempio, per far fronte a spese di ordinaria amministrazione o per evitare il rischio del distacco delle utenze a causa della morosità di alcuni condomini. La giurisprudenza sostiene che appartenga «al potere discrezionale dell'assemblea e non pregiudica né l'interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all'accredito della proporzionale somma – perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio – l'istituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni» (Cass. 17035/2016). B) Il fondo speciale trova un proprio referente normativo nel Codice Civile, ove si prevede che, nel caso in cui debbano effettuarsi delle opere di manutenzione straordinaria e innovazioni, il Condominio debba istituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori (art. 1135 c. 1 n. 4 c.c.). Se i lavori vengono eseguiti in base a un contratto, che ne prevede il pagamento graduale, in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Da un punto di vista pratico, significa che, in sede di assemblea, quando si delibera l’esecuzione dei lavori di cui sopra, contestualmente deve approvarsi la costituzione di un fondo. La costituzione del fondo speciale persegue un duplice obiettivo: assicura la presenza della provvista necessaria; garantisce la trasparenza contabile, dato che si tratta di un fondo separato (art. 1130 bis c.c.). La costituzione di un fondo speciale, per le spese di manutenzione straordinaria, avviene mediante una ripartizione tra i condomini in base ai criteri fissati nell'art.1123 c.c. «se per la realizzazione di interventi non ancora specificati, è possibile ripartire provvisoriamente la somma destinata alla costituzione del fondo in base ai millesimi di proprietà» (Cass. 17035/2016). L’argomento, estremamente articolato e vasto, non costituisce oggetto della presente trattazione. Per completezza espositiva, si ricorda che le agevolazioni fiscali riguardano: Le detrazioni per gli interventi di cui sopra si applicano anche alle spese condominiali sostenute per i beni comuni, ossia i singoli condomini possono giovarsi delle agevolazioni previste per legge. Le detrazioni riguardano i beni immobili con prevalente destinazione abitativa. L’amministratore deve occuparsi degli adempimenti necessari, affinché i condomini possano fruire delle citate agevolazioni.4.5. Pignoramento immobiliare: chi paga le spese
– della liberazione dell'immobile, se occupato;
– di facilitare l'accesso e la visita agli interessati all'acquisto;
– di provvedere alla riscossione dei canoni di locazione, alle rendite e alle indennità di occupazione.5. Vendita dell’immobile e spese condominiali
5.1. Quando l’acquirente diventa condomino
5.2. La solidarietà tra venditore e acquirente
5.3. Chi paga le spese condominiali in caso di vendita?
Poniamo che la delibera approvativa dei lavori sia stata adottata anteriormente alla vendita, mentre le opere siano state compiute posteriormente al rogito: a chi spetta versare i corrispondenti oneri condominiali? La questione è controversa, in termini semplicistici, si può rispondere come segue:
5.4. Contenuto del rogito sulle spese
6. Le spese per le parti comuni e obbligazioni propter rem
7. Quali sono le spese condominiali?
7.1. Le spese ordinarie
7.2. Le spese straordinarie
7.3. Le spese straordinarie di notevole entità
7.4. Le spese indifferibili e urgenti
7.5. Le spese di godimento
7.5.1. Distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato e spese
7.6. Le spese per innovazioni gravose o voluttuarie
8. Quando sorge l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali
9. Ripartizione delle spese condominiali
9.1. Criteri legali
9.1.1. Ripartizione proporzionale
9.1.2. Ripartizione in base all’uso differenziato
9.1.3. Ripartizione in base all’uso separato
9.2. Criteri convenzionali: le convenzioni in deroga
10. Quali sono le spese condominiali a carico dell’inquilino?
11. Spese condominiali non pagate
11.1. L’intervento dell’amministratore
11.2. Morte del condomino moroso: le spese a carico degli eredi
11.3. Morte del condomino moroso e rinuncia all’eredità
12. Prescrizione delle spese condominiali
13. Come funziona il fondo spese?
14. Detraibilità delle spese: cenni