Mutuo: come si calcolano gli interessi?

2. Interessi: cosa sono e come si calcolano

Si è visto che alla scadenza prestabilita il debitore, oltre a rimborsare il capitale ricevuto in prestito, deve corrispondere al creditore un'ulteriore somma di denaro a titolo di interesse.

L'interesse è, quindi, il “prezzo del denaro”, vale a dire il compenso spettante per l’erogazione del credito, e il suo importo è direttamente proporzionale all’ammontare del capitale concesso, al tasso percentuale e al tempo di disponibilità del denaro. In termini matematici:

I = C * r * t

Quando il tempo è espresso in anni (n), la formula per calcolare gli interessi è la seguente:

I = (C * r * t)/100

Quando il tempo è espresso in mesi (m), la formula è:

   I = (C * r * m)/ 1.200

Quando il tempo è espresso in giorni (g), la formula è:

I = (C * r * g)/ 36.500 (o 36.000)

Si rammenta, inoltre, che l’interesse può essere:

• semplice, quando si calcola sempre sul capitale iniziale;
• o composto, quando al termine di ogni periodo di tempo concordato si “capitalizza”, ossia si somma al capitale iniziale che lo ha prodotto, diventando a sua volta “fruttifero” e produttivo d’interessi nei periodi successivi. La c.d. frequenza di capitalizzazione indica, appunto, il numero di volte in cui vengono capitalizzati gli interessi in un anno.

3. Rate e piano di ammortamento: metodo “alla francese” o “all’italiana”

La rata è il versamento periodico da corrispondere al creditore a titolo di rimborso del finanziamento ricevuto.

L’importo, le scadenze del pagamento (ad es. mensile, trimestrale, semestrale) e la modalità di calcolo delle rate sono dettagliati nel c.d. piano di ammortamento, normalmente allegato –previa sottoscrizione – al contratto di mutuo.

Strutturalmente, l’importo delle rate si compone di due elementi:

• la quota capitale: rappresenta la restituzione di una parte del capitale elargito. Più in particolare, la somma delle quote di capitale già restituite dal debitore individua il “debito estinto”, laddove la differenza tra il debito totale e il debito estinto determina il “debito residuo”.
• la quota interessi: rappresenta invece la remunerazione dovuta all’istituto di credito per l’erogazione del credito e il suo ammontare dipende dai tassi di interesse del mutuo (fisso o variabile), dall’importo del finanziamento e dalla durata del piano di ammortamento.

L’adozione di una tipologia di “ammortamento” rispetto ad un’altra determina una diversa distribuzione all’interno della rata delle due componenti suddette.

Ed invero:

• Il piano di ammortamento “alla francese” – il più diffuso in Italia- prevede che l’importo erogato venga restituito con gli interessi mediante il pagamento di un numero predefinito di rate costanti, ovvero di uguale importo. Inoltre, con il progredire dell’ammortamento, la quota capitale cresce progressivamente, mentre quella per interessi decresce: ciò significa che con le prime rate si restituiscono più interessi e meno capitale, mentre nelle ultime, al contrario, il rapporto si inverte.
• Il piano di ammortamento “all’italiana”, invece, prevede il rimborso del capitale mediante rate decrescenticomposte da quote capitali costanti per tutto il periodo di ammortamento e quote d’interessi decrescenti.

4. Rate e tassi d’interesse: cosa sono il T.A.N. e il T.A.E.G.?

A questo punto, si ritiene opportuno fare luce in merito alle diverse tipologie di tassi d’interesse che caratterizzano un rapporto di mutuo.

Anzitutto, il contratto di mutuo deve riportare l’indicazione del T.A.N. (Tasso annuo nominale) cioè il tasso di interesse puro, in percentuale e su base annua, che viene applicato sul capitale erogato. Esso, generalmente, viene determinato in misura fissa o variabile:

• Il tasso fisso garantisce una rata di rimborso dall’importo costante per tutta la durata del finanziamento: esso è infatti costituito dalla somma dello spread (ovvero il “ricarico” che ogni banca decide di aggiungere a titolo di ricavo) e dal parametro di riferimento del mercato (l’Eurirs), fissato al momento della stipula del contratto senza possibilità di variazioni.
• Il tasso d’interesse variabile, invece, può subire delle variazioni lungo la durata del contratto a causa delle oscillazioni nel tempo dell’indice finanziario di riferimento (generalmente l’Euribor). Conseguentemente, l’importo della rata aumenterà o diminuirà periodicamente in funzione dell'andamento del mercato.

Il T.A.E.G. (Tasso Annuo Effettivo Globale), detto anche “Indicatore sintetico di costo” o I.S.C., è un indice espresso in termini percentuali che indica il costo complessivo del prestito su base annua. Esso rappresenta, in sostanza, il costo totale del credito per il consumatore, comprensivo del T.A.N. e di tutte le altre spese necessariamente collegate al credito, quali:

• le spese di istruttoria e apertura della pratica di credito:
• le spese di riscossione e incasso delle rate;
• le spese per le assicurazioni o garanzie imposte dal creditore, intese ad assicurargli il rimborso totale o parziale del credito;
• il costo dell'attività di mediazione eventualmente svolta da un terzo;
• ogni altra spesa connessa al finanziamento.

5. Come si calcola la rata di un prestito? formula e strumenti di calcolo

La formula matematica per calcolare la rata di un prestito è la seguente:

   C * (1+T/R)(R* A)                              T/R
                                                    *     ——————–
                                                            (1 + T/R)(R* A) -1

dove

C = capitale (ovvero l'importo del finanziamento)

T= tasso annuo di finanziamento (espresso in decimali)

R = il numero di rate che si paga ogni anno (ad esempio 12 se il pagamento è mensile)

A = la durata del finanziamento espressa in anni.

In alternativa, è possibile utilizzare la formula per il calcolo rata mutuo con un foglio di calcolo Excel attraverso la funzione integrata “RATA” che prevede i seguenti elementi: Capitale, Tasso annuo, Periodi annui, Anni e Rata.

È altresì possibile conoscere l’importo delle rate di un mutuo utilizzando calcolatori online messi gratuitamente a disposizione sul Web.

6. Come ridurre la rata di un mutuo? Le strade percorribili

Cosa fare quando le rate del mutuo diventano, in fieri, economicamente insostenibili?

Le strade percorribili sono diverse.

Innanzitutto, il contraente può chiedere direttamente al proprio istituto di credito la rinegoziazione di una o più condizioni contrattuali del finanziamento: potrà, ad esempio, passare dal tasso variabile al tasso fisso, o viceversa, potrà chiedere una riduzione dello spread del mutuo, modificare il livello del tasso di interesse applicato o la durata del mutuo (con allungamento o riduzione dei tempi di rimborso). Le operazioni di rinegoziazione del mutuo non comportano alcuna spesa per il cliente; tuttavia, è importante sottolineare che la banca non ha l’obbligo di concedere la rinegoziazione suddetta.

Qualora la rinegoziazione dia esito negativo, un’altra misura a disposizione del mutuatario è la surroga. Disciplinata dalla legge Bersani, la surroga comporta la c.d. portabilità del mutuo, ovvero il trasferimento del finanziamento da un istituto bancario ad un altro al fine di ottenere condizioni più vantaggiose per il debitore senza che la banca originaria possa opporsi. Anche in questo caso non sono previsti costi a carico del cliente, le nuove spese peritali e notarili risultando interamente a carico della nuova banca.

In ultima analisi, con la sostituzione il mutuatario può chiedere la stipula di un nuovo contratto di mutuo con una diversa banca. Con questa operazione vengono praticamente riscritte tutte le caratteristiche del mutuo: in questo caso, quindi, si dovranno affrontare le spese legate all’accensione del nuovo finanziamento(costi per perizia ed istruttoria, oltre alle spese notarili per l’atto).

7. Focus: I costi di un finanziamento

Oltre ai tassi di interesse, ad incidere sul costo totale di un credito ci sono una serie di costi accessori previsti per la gestione del finanziamento.

Più in particolare, rientrano tra le spese accessorie:     

• le spese istruttorie: includono i costi di sostenuti dall’istituto di credito per effettuare i controlli sulla situazione creditizia del cliente e quelli per l'apertura e la gestione della pratica;
• le spese di incasso e gestione rata, che variano in base alla tipologia di finanziamento;
• il costo di eventuali assicurazioni a garanzia del rimborso del credito;

  In caso di mutuo ipotecario, dovranno aggiungersi:

• spese notarili: sono le spese relative agli oneri dovuti al notaio ed alle imposte di Stato per la stipulazione del contratto;
• spese di perizia: necessarie al fine di verificare il valore dell’immobile;
• spese di imposta sostitutiva sul contratto: ossia il prezzo relativo alla tassa sul mutuo che il mutuatario deve pagare in base alla tipologia di finanziamento richiesto;
• spese assicurative imposte dal creditore contro l’incendio e/o il furto del bene.