Non sono sufficienti i valori OMI per rettificare il prezzo di vendita dell’immobile
La pretesa erariale deve essere basata anche su ulteriori elementi, non avendo le stime OMI i requisiti di gravità, precisione e concordanza, rivestendo solo una funzione di ausilio per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa del bene.
Ad una società veniva notificato un avviso di rettifica con il quale si rideterminava il valore di vendita di un immobile, raddoppiandolo rispetto al prezzo dichiarato. Veniva pertanto richiesta una maggiore imposta Ipotecaria: il tutto solo sulla base delle stime OMI in relazione alla superfice del bene in questione. La contribuente presentava ricorso, sostanzialmente evidenziando che una parte dell’immobile andava demolito, che i valori OMI, nemmeno allegati, non tenevano conto dell’effettivo stato del bene e che comunque potevano rappresentare meri indizi; inoltre veniva prodotta perizia di stima precedente alla compravendita che confermava la corrispondenza tra il valore dell’immobile ed il prezzo pattuito. L’Ufficio si costituiva presentando proposta di conciliazione, non accettata dalla società. La CTP accoglieva parzialmente il ricorso, riducendo la pretesa erariale, sostanzialmente riconducendola a quella proposta dall’Agenzia in sede di conciliazione. La decisione era confermata dalla CTR, la quale riconosceva la correttezza dell’operato dell’Ufficio, la non decisività della perizia di parte prodotta dalla contribuente e l’irrilevanza dell’omessa allegazione dei valori OMI in quanto di facile reperibilità per chiunque. Quest’ultima impugnava la pronuncia di secondo grado, ribadendo sostanzialmente quanto dedotto ed eccepito nei gradi di merito.
La decisione
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 24875, depositata il 6 novembre 2020, ha accolto il ricorso della contribuente e, decidendo nel merito, ha annullato definitivamente l’atto impositivo originariamente impugnato. In relazione alla mancata allegazione dei valori OMI e dell’omessa riproduzione nell’atto di rettifica del loro contenuto essenziale, la Suprema Corte ha evidenziato come fosse applicabile nella specie il giudicato esterno, favorevole al contribuente, derivante dalla sentenza della Cassazione emessa sul ricorso dell’acquirente del medesimo immobile, che a sua volta aveva autonomamente impugnato l’atto impositivo notificato anche alla società venditrice. Infatti il principio secondo (art. 1306, co. 2 c.c.) cui il condebitore può opporre al creditore il giudicato intervenuto tra quest’ultimo e altro condebitore solidale, si applica anche in materia tributaria. La decisione, passata in giudicato tra altre parti riguardante il medesimo rapporto giuridico, si applica automaticamente anche nelle altre cause aventi lo stesso oggetto: è infatti preluso il riesame dello stesso punto di diritto già affrontato e risolto, anche laddove il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle costituente lo scopo ed il petitum del primo. Inoltre, per quanto riguarda il valore probatorio degli OMI, la giurisprudenza di legittimità ha riconosciuto che in caso di contestazione sul valore della cessione degli immobili, il giudice tributario può fondare il proprio convincimento anche su un solo elemento, purché dotato dei requisiti di precisione e gravità. Tale elemento tuttavia non può essere costituito dai soli valori OMI, che devono essere supportati da altri indizi, al fine di non incorrere nel divieto di doppia presunzione. Tali dati non costituiscono infatti fonti di prova sul valore venale del bene in commercio, ma solo uno strumento di “ausilio” per il giudice, idonei a condurre ad indicazioni di massima.