Covid-19, conduttore paga in ritardo e si salva dallo sfratto
Nella controversia conclusa dal Tribunale di La Spezia con la sentenza 15 dicembre 2020, n. 617 (testo in calce) il locatore aveva intimato lo sfratto per morosità per il mancato pagamento di n. 3 canoni (da aprile a giugno 2020) ad un odontoiatra (la cui attività professionale non era stata incisa direttamente dalle misure di contenimento del Covid-19) il quale, ricevuta la notifica dell’atto di intimazione, aveva corrisposto i canoni mancanti giustificando il ritardo a causa della situazione connessa alla pandemia.
All’udienza fissata per l’intimazione il conduttore si era dunque costituito offrendo il pagamento delle spese di lite, mentre l’attore aveva insistito sulle proprie domande.
Il giudice aveva disposto l’ordinanza di mutamento di rito con assegnazione alle parti di un termine per l’integrazione degli atti, previo esperimento del procedimento di mediazione. Non essendo intervenuta conciliazione della controversia, le parti avevano nel prosieguo della stessa depositato le memorie integrative e all’udienza fissata per la discussione avevano ribadito le proprie posizioni.
Sommario
La decisione del Tribunale
Il giudice ha rilevato in primis il carattere indiscusso e pacifico dell’inadempimento del conduttore. D’altro canto ha osservato che il conduttore ha posto tempestivamente rimedio alla propria inadempienza e, per quanto nei contratti di locazione ad uso non abitativo “non possa realizzarsi la purgazione della mora con il pagamento in ritardo dei canoni arretrati”, occorre verificare se l’inadempimento in cui quegli è incorso sia grave, ovvero di non scarsa importanza, ai sensi dell’art. 1455 c.c.
Come stabilire qui la scarsa o non scarsa importanza dell’inadempimento? Per il giudice spezzino conta, sì, il mancato pagamento del canone d’affitto ma non da solo; rilevano anche l’entità dello stesso, le ulteriori circostanze della fattispecie e l’interesse che l’altra parte intende realizzare. Tanto equivale ad affermare che l’inadempimento va contestualizzato, per stabilire se lo stesso abbia comportato “una notevole alterazione dell’equilibrio e della complessiva economia del contratto”.
La valutazione è così eseguita: anzitutto, l’inadempimento per cui è stata promossa la procedura di sfratto per morosità è il primo verificatosi nell’ambito di un rapporto contrattuale di lungo corso (poiché risalente al 1989) e in un tempo di emergenza sanitaria “che ha sicuramente inciso, seppur in via riflessa, anche sulle attività professionali che hanno continuato ad essere esercitate come quella del convenuto; “tant’è vero – aggiunge – che la normativa sostanziale dispone che ciò debba essere valutato al fine di escludere, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1218 e 1223 c.c., la responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati od omessi adempimenti”. Pesa inoltre il comportamento del convenuto successivo alla notifica della intimazione di sfratto, improntato a correttezza e buona fede.
Da tali elementi discende la conclusione circa il carattere non grave dell’inadempimento. E, rigettate le domande avanzate dal locatore, il giudice chiude la controversia compensando le spese di lite (poiché l’inadempimento si è comunque verificato).
Considerazioni sull’automatismo logico presente nella pronuncia
Pare a chi scrive degno di nota un avverbio apparentemente piano ed innocuo, che in realtà può risultare tutt’altro che ininfluente: quel “sicuramente” che correda il nesso causale tra “periodo di emergenza sanitaria” e momentanea ristrettezza economico-finanziaria in capo ad attività non soggetta ad interruzione. Si è qui instaurato un ragionamento presuntivo, sganciato da evidenze oggettive. In poche parole, pare che al conduttore sia bastato invocare la circostanza, senza necessità di documentare la situazione lamentata.
Questa notazione può essere combinata con quanto già si è a suo tempo dedotto dalla Relazione della Corte di Cassazione n. 56 dell’8 luglio 2020, avente ad oggetto “Novità normative sostanziali del diritto ‘emergenziale’ anti-Covid 19 in ambito contrattuale e concorsuale”. Rammentiamo che nella terza fattispecie esaminata, quella della risoluzione per inadempimento, la S.C. premetteva che nella cascata normativa attivata dalla pandemia – eccezion fatta per le norme di autorizzazione alla sospensione dei mutui – non compaiono disposizioni aventi ad oggetto l’impossibilità strettamente finanziaria di adempiere e il mancato o tardivo pagamento di somme dovute rimane, allo stato, e in linea di principio, ingiustificato e imputabile. “Pur nel quadro costituzionale del principio solidaristico – proseguiva la Corte -, il concetto di impossibilità della prestazione non ricomprende, infatti, la c.d. impotenza finanziaria, per quanto determinata dalla causa di forza maggiore in cui si compendia l’attuale emergenza sanitaria. Il principio insuperato rimane quello che nega all’impotenza in questione, ancorché incolpevole, una vis liberatoria del debitore dall’obbligazione pecuniaria”. Quanto al resto, e cioè all’art. 91, comma 1, del D.L. 17 marzo 2020, n. 18, convertito in l. 27 del 24 aprile 2020[1], la S.C. affermava spettare al debitore l’onere di dimostrare la sussistenza del nesso causale fra rispetto delle misure e inadempimento. Il debitore, in linea con la previsione dell’art. 1218 c.c., deve offrire la prova circostanziata di tale collegamento eziologico e solo lui può farlo, in virtù del principio di vicinanza della prova.
Diversamente, nella odierna controversia è esclusa l’insistenza stessa, sull’attività professionale esercitata nei locali concessi in locazione, di provvedimenti ostativi al suo prosieguo. È perciò da ritenere che l’art. 91, comma 1, del d.l. 18/2020 non si attagli alla fattispecie della presente causa. Anche se è più che probabile che il giudice, valutate le altre circostanze, avrebbe comunque respinto le domande di parte locatrice.
ALLEGATO: TRIBUNALE LA SPEZIA, SENTENZA N. 617/2020
[1] Per il quale “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
