È possibile l’uso esclusivo del cortile condominiale?

mercoledì, 3 Marzo 2021 admin

La legge consente l’uso esclusivo del lastrico solare (art. 1126 c.c.). Al di fuori di tale norma, le parti possono accordarsi per costituire un diritto di uso esclusivo su un bene condominiale, come il cortile?

La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, con la sentenza 17 dicembre 2020, n. 28972 (testo in calce), risponde negativamente.

I privati non possono pattuire un “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale. Infatti, in tal modo, si genera una figura di diritto reale non contemplata dalla legge e si svuota il contenuto essenziale del diritto di proprietà degli altri condomini sulla corte (o su altra parte comune). Viene, così, violato il principio generale di uso paritario del bene condominiale (art. 1102 c.c.) e si viola, altresì, il principio, insito nel sistema codicistico, del numero chiuso dei diritti reali e della loro tipicità.

Sommario

La vicenda

Tre sorelle sono comproprietarie di un edificio così composto: al piano terra, tre unità ad uso commerciale e, al primo piano, tre unità abitative; l’immobile presenta anche un cortile retrostante e un’area antistante ai negozi. Le tre comproprietarie decidono di procedere alla divisione. Ciascuna diviene titolare di un appartamento e di un negozio. Il terreno circostante e retrostante al fabbricato diviene comune, fatti salvi gli usi esclusivi. Una delle sorelle, infatti, ottiene l’uso esclusivo della porzione di corte antistante al locale commerciale. La donna aliena l’appartamento e il negozio, comprensivo di uso esclusivo del cortile. I successivi aventi causa delle altre due sorelle evocano in giudizio il proprietario del negozio a piano terra contestando, per quanto qui di interesse, l’uso esclusivo della corte. Infatti, secondo gli altri proprietari, il complesso è un condominio e il cortile costituisce un bene comune a tutti i comunisti. I titolari del diritto di uso esclusivo si difendono, sostenendo di godere dell’uso esclusivo in forza del titolo, o per usucapione della relativa servitù, o per il diritto d’uso ai sensi dell’art. 1021 c.c. La Corte d’Appello ritiene legittimo il diritto d’uso esclusivo del cortile, in quanto voluto, in origine, da tutti i condomini (ossia dalle tre sorelle, originariamente comproprietarie di tutto il complesso). La vicenda giunge alle Sezioni Unite, che si devono pronunciare sulla natura dell’uso esclusivo nel condominio.

Premessa: cos’è il diritto d’uso

Per comprendere la decisione, occorre ricordare cosa s’intenda per diritto d’uso.

Il diritto d’uso (art. 1021 c.c.) è un diritto reale simile all’usufrutto, ma caratterizzato da poteri più limitati. Infatti, il titolare (detto usuario) può servirsi della cosa altrui nei limiti di quanto occorra a lui e alla propria famiglia. Tale diritto:

non si può cedere (art. 1024 c.c.),
non si può dare in locazione (art. 1024 c.c.),
non può superare la vita dell’usuario (art. 1026 e 979 c.c.).

Come si evince da tali limiti, è di tutta evidenza che il diritto di uso esclusivo di un bene condominiale, come il cortile, non possa farsi rientrare nel diritto reale di uso. Infatti, se così fosse, tale diritto non sarebbe cedibile, verrebbe a cessare con la dipartita dell’usuario e il cortile tornerebbe in piena proprietà al condominio.

Ciò premesso, veniamo alla complessa decisione in commento.

Esiste il diritto reale di uso esclusivo di parti comuni del condominio?

La questione sottoposta al vaglio delle Sezioni Unite può riassumersi nel quesito di cui sopra. Come vedremo, la risposta fornita dal supremo consesso è negativa.
Sul punto si registrano due distinti indirizzi delle sezioni semplici.

Un orientamento recente, inaugurato da una pronuncia del 2017 (Cass. 24301/2017)1, ha offerto una nuova ricostruzione, ritenendo che il diritto di uso esclusivo di un bene comune, come un cortile, non possa ricondursi al diritto reale d’uso (ex art. 1021 c.c.). La pattuizione di uso esclusivo, secondo tale interpretazione, costituisce una deroga all’art. 1102 c.c. – che stabilisce l’uso paritario da parte di tutti i comproprietari – e, in quanto tale, il diritto è cedibile a terzi, divenendo perpetuo e trasferibile (mentre il diritto d’uso è incedibile e limitato nel tempo). In tal modo, il diritto di uso esclusivo viene collegato non già ad un soggetto, ma ad una porzione di proprietà individuale.
Di segno opposto, una recente pronuncia (Cass. 193/2020) secondo cui non può ipotizzarsi la costituzione di un uso reale atipico, esclusivo e perpetuo, che priverebbe del tutto di utilità la proprietà e darebbe vita a un diritto reale incompatibile con l’ordinamento.

La clausola di uso esclusivo su una parte condominiale

La Corte ricorda come, in ambito condominiale, il diritto di uso esclusivo sia nato dalla prassi notarile.

Cosa significa?

Si tratta di una clausola che concede ad un’unità immobiliare l’uso esclusivo di un’area, che in realtà è comune, come il cortile. Tale diritto non incide sull’appartenenza dell’area alla collettività, ma sul riparto delle facoltà di godimento. Infatti, l’uso esclusivo preclude l’uso paritario previsto dall’art. 1102 c.c. e presunto dall’art. 1117 c.c., il quale indica le parti comuni dell’edificio, facendo salva l’ipotesi in cui il titolo disponga diversamente.

Tale prassi nasce allo scopo di risolvere problemi catastali, ad esempio, per il mancato frazionamento dell’area comune. Il fenomeno è piuttosto diffuso, infatti, la giurisprudenza si è occupata di varie fattispecie2 (indicate in nota).

Secondo una ricostruzione giurisprudenziale (Cass. 24301/2017), il diritto di uso esclusivo è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare a cui accede, ma non rientra nel diritto d’uso ex art. 1021 c.c. (non cedibile e limitato nel tempo).

Si tratta, allora, di un diritto reale atipico?

Come si dirà nel prosieguo, la Suprema Corte lo esclude.

L’uso esclusivo del lastrico solare è previsto dalla legge

Secondo la Cassazione, l’uso esclusivo elimina il collegamento tra il diritto e il suo contenuto, giacché concentra l’uso in capo ad uno (o più condomini) ed esclude gli altri. Si parla, a tal proposito, di uso quasi “uti dominus”, ossia di un uso quasi parificato al diritto di proprietà.

La legge prevede espressamente un caso di uso esclusivo con riferimento al lastrico solare (art. 1126 c.c.

Infatti, la clausola contrattuale che prevede il diritto di uso esclusivo di una parte comune – come il cortile – ferma restando la titolarità della proprietà del bene in capo al Condominio, non può trovare fondamento nell’art. 1126 c.c. Tale norma che si occupa di una porzione peculiare dell’edificio, infatti, i lastrici:

svolgono una funzione di copertura dello stabile,
sono parti comuni,
possono essere oggetto di calpestio,

ma per la loro conformazione ed ubicazione, il calpestio è esercitabile solo da uno o alcuni condomini. In tale circostanza, quindi, l’uso esclusivo del lastrico non priva gli altri condomini del godimento del bene comune, perché essi non vi potrebbero comunque accedere.

One LEGALE | Experta ImmobiliTi aiuta ad affrontare con sicurezza ogni problematica in materia di condominio, compravendita, immobili e locazioni. Guide pratiche, commentari, riviste, check list, formule, news a cura dei migliori esperti.

Provalo subito

Il diritto al calpestio del lastrico solare è diverso dal diritto di uso esclusivo

La Corte cita un precedente (Cass. 1103/1973) a mente del quale è usucapibile il diritto di calpestio esclusivo del lastrico solare. Infatti, l’uso esclusivo di calpestio è un diritto reale equivalente ad una servitù, perfettamente usucapibile.

Quindi,

non è usucapibile la proprietà del lastrico solare,
è usucapibile il diritto esclusivo di calpestio, che si presenta oggettivamente come autonomo dal diritto di proprietà.

Il diritto al calpestio esclusivo non è da confondere con il diritto all’uso esclusivo del lastrico, il quale non è usucapibile, in quanto il lastrico svolge una funzione di copertura e protezione del fabbricato.

Da quanto sopra emerge che il diritto di uso esclusivo non trova il proprio ubi consistam normativo nell’art. 1126 c.c. e, anzi, a contrario, deve ritenersi che non siano ipotizzabili altre figure di uso esclusivo.

I modi d’uso della cosa comune: turnario e frazionato

La Suprema Corte ricorda come l’art. 1102 c.c. faccia riferimento all’uso della cosa comune; parimenti, a tale espressione ricorre anche nell’art. 1117 c.c. L’uso rappresenta una parte essenziale del diritto di comproprietà ed è uno dei modi attraverso i quali si esercita il diritto dominicale. Possono esistere casi in cui un condomino faccia un uso più intenso della cosa comune rispetto agli altri; la stessa legge ammette che vi siano cose comuni destinate a servire i condomini in misura diversa (art. 1123 e 1124 c.c.), si pensi alle scale e agli ascensori. Inoltre, non sempre il bene condominiale può essere impiegato in maniera paritaria, si pensi all’uso frazionato o turnario. Si ponga mente ai cortili contenenti posti auto in numero insufficiente a soddisfare simultaneamente le esigenze di tutti i condomini e, per i quali, si stabilisce una turnazione.

L’art. 1102 c.c.:

è una norma derogabile i cui limiti possono essere resi più severi dal regolamento condominiale (Cass. 2369/1971),
ma non è consentita l’introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni (Cass. 2114/2018; Cass. 27233/2013).

Secondo la Corte, non si può attribuire l’uso esclusivo ad un condomino dei beni comuni. Infatti, con l’uso esclusivo si realizzerebbe una totale compressione del godimento degli altri condomini sulla cosa comune e si creerebbe un diritto atipico di uso esclusivo.

Diritto d’uso esclusivo: cosa non è

La Suprema Corte, anziché spiegare in cosa consista il diritto d’uso esclusivo, diffuso nella prassi, si sofferma dettagliatamente su cosa non sia, affermando che non si tratta:

di una servitù,
di un’obbligazione propter rem o di un onere reale,
di un diritto reale atipico.

A) Per quanto riguarda la servitù, viene esclusa dal momento che essa non può tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, giacché si determinerebbe lo svuotamento della proprietà di esso. La servitù consiste nel peso imposto su un fondo a vantaggio di un altro, essa determina una restrizione delle facoltà di godimento del fondo servente, ma tale restrizione non può risolversi nella totale elisione delle facoltà di godimento del fondo servente. Quindi, citando le parole degli ermellini, «se ad un condomino spettasse a titolo di servitù l'”uso esclusivo” di una porzione di parte comune, agli altri condomini non rimarrebbe nulla, se non un vuoto simulacro».

B) Il diritto d’uso esclusivo non può rientrare neppure nella categoria delle obbligazioni propter rem o degli oneri reali. Infatti, essi non possono avere un’applicazione generale e illimitata, ma sono ammissibili soltanto nei casi previsti dalla legge. Le obbligazioni propter rem e gli oneri reali sono caratterizzati dal requisito della tipicità, quindi, possono sorgere per contratto solo nei casi e con il contenuto previsti dalla legge (Cass. 4 dicembre 2007, n. 25289; Cass. 11 marzo 2010, n. 5888; Cass. 26 febbraio 2014, n. 4572; Cass. 15 ottobre 2018, n. 25673; Cass. 2 gennaio 1997, n. 8; Cass. 22 luglio 1966, n. 2003).

C) È escluso che si tratti di un diritto reale atipico, giacché i privati non possono creare un diritto reale atipico di uso esclusivo:

per il principio del numerus clausus dei diritti reali, in virtù del quale solo la legge può istituire figure di diritti reali;
per il principio della tipicità, a mente del quale i privati non possono incidere sul contenuto, snaturandolo, dei diritti reali che la legge ha istituito.

L’autonomia privata non può creare diritti reali atipici

Come ricordato, l’idea di diritti reali creati per contratto non può trovare spazio nel nostro ordinamento. Gli iura in re aliena sono caratterizzati dall’inerenza del diritto al bene, dal diritto di seguito e dall’opponibilità ai terzi. Essi sono opponibili erga omnes, ossia i diritti reali si impongono ai successivi acquirenti della cosa alla quale essi sono inerenti. Ammettere la costituzione di diritti reali atipici, per contratto, significherebbe incidere non solo sulle parti, ma anche sugli acquirenti del bene. In altre parole, si finirebbe per vincolare dei terzi estranei ad un regolamento negoziale stabilito da altri, in nome dell’autonomia contrattuale. Tale risultato confligge con l’art. 1372 c.c. e con il principio di relatività in esso codificato; infatti, il contratto non può produrre effetti verso i terzi, se non nei casi stabiliti dalla legge. A corroborare tale ricostruzione interviene anche l’art. 42 della Costituzione che pone una riserva di legge sui modi di acquisto e di godimento della proprietà, oltre che sui limiti, allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti. Il principio del numerus clausus e della tipicità, infine, «non incontra ostacoli nell’ordinamento eurounitario, giacché l’art. 345 del Trattato sul funzionamento dell’Unione Europea lascia “del tutto impregiudicato il regime di proprietà esistente negli Stati membri”».

Un diritto reale atipico non è trascrivibile

Il diritto d’uso esclusivo, se non si fa rientrare nel diritto reale d’uso (art. 1021 c.c.), non è trascrivibile. L’art. 2643 c.c. contiene un’elencazione tassativa dei diritti reali soggetti a trascrizione, che conferma trattarsi di numerus clausus. Le norme in materia di trascrizione non fanno menzione di modificazioni del diritto di proprietà, o meglio, l’art. 2643 n. 14 c.c. indica solo le sentenze che comportino la modificazione di uno dei diritti indicati nei numeri precedenti. Secondo la Corte, ammesso e non concesso che sia ammissibile la trascrizione, «non ha cittadinanza nel diritto vigente una regola generale che faccia discendere dalla trascrizione – se non sia il legislatore, ovviamente, a stabilirlo – l’efficacia erga omnes di un diritto che non abbia già in sé il carattere della realità. Ciò – sia detto per inciso – a tacere del rilievo, rimanendo alla trascrizione, che il c.d. “diritto reale di uso esclusivo”, ove inteso come prodotto della atipica modificazione negoziale del diritto di comproprietà, non sarebbe comunque trascrivibile, dal momento che l’art. 2643 c.c., contempla al numero 14 la trascrizione delle sentenze, non degli atti negoziali, che operano la modificazione di uno dei diritti precedentemente elencati dalla norma».

La mancanza del fondamento normativo

Infine, oltre a quanto già esposto, si segnala che il diritto di uso esclusivo non trova fondamento:

nell’art. 1126 c.c. che limita l’uso esclusivo al lastrico solare;
nell’art. 1122 c. 1 c.c. che riguarda, eventualmente, l’uso frazionato delle parti comuni;
nell’art. 1120 c. 2 n. 2 c.c. in materia di installazione di impianti di produzione di energia elettrica e di parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari; circa i parcheggi, questi ultimi, sono attribuiti in proprietà esclusiva oppure è previsto un godimento frazionato, non c’è spazio per un diritto di uso esclusivo;
nell’art. 1122 bis c. 2 c.c. ove si prevede che l’assemblea possa ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto;
nell’art. 6 c. 2 lett. b) d.lgs. 122/2005 ove è previsto l’obbligo per il costruttore di indicare nel contratto relativo a futura costruzione le parti condominiali e le pertinenze esclusive; la norma parla, infatti, di pertinenze, ossia di beni attribuiti in proprietà.

La sorte del titolo negoziale che prevede il diritto di uso esclusivo

Come si è detto, nella prassi, è molto diffusa la previsione del diritto di uso esclusivo su parti comuni. Il titolo negoziale che lo prevede come va considerato?

Per rispondere a tale interrogativo occorre partire dalla seguente premessa.

L’art. 1117 c.c. prevede una presunzione di condominialità e consente l’attribuzione in proprietà esclusiva ad un condomino di una parte comune.

Bisogna, quindi, analizzare il titolo giuridico (ossia l’atto notarile) per indagare se la volontà delle parti, al momento di costituzione del condominio, fosse:

limitata all’attribuzione dell’uso esclusivo, riservando la proprietà all’alienante,
oppure, diretta al trasferimento della proprietà.

È pur vero che l’espressione “uso esclusivo”, intesa in senso letterale, depone contro l’interpretazione dell’atto come diretto al trasferimento della proprietà; ma il dato letterale, da solo, non basta e l’interprete deve approfondire l’intero contesto.

Al di fuori dell’ipotesi di trasferimento della proprietà, se ne sussistono i presupposti, il diritto di uso esclusivo può farsi rientrare nel diritto reale d’uso (art. 1021 c.c.) anche attraverso l’applicazione dell’art. 1419 c. 1 c.c.

È, altresì, possibile, ricorrendone i presupposti, la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo, in applicazione art. 1424 c.c., in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo di natura obbligatoria, ossia avente valore solo inter partes e non erga omnes.

Conclusioni

La Suprema Corte, dopo un articolato percorso argomentativo, enuncia il seguente principio di diritto:

«La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi».

CASSAZIONE, SS.UU. CIVILI, SENTENZA N. 28972/2020 >> SCARICA IL PDF

[1] La sentenza del 16 ottobre 2017, n. 24301 è stata seguita da Cass. 10 ottobre 2018, n. 24958; Cass. 31 maggio 2019, n. 15021; Cass. 4 luglio 2019, n. 18024; Cass. 3 settembre 2019, n. 22059

[2] Ad esempio:

la compatibilità della funzione naturale di un cortile condominiale con la destinazione di esso all’uso esclusivo di uno o più condomini (Cass. 20 febbraio 1984, n. 1209
il diritto di godere in via esclusiva di un giardino comune conferito in uso al proprietario del piano terreno (Cass. 27 luglio 1984, n. 4451
la legittimità dell’installazione di una tenda su di uno spazio di proprietà comune, da parte del condomino del piano terreno che lo abbia in uso esclusivo e destinato a ristorante (Cass. 25 ottobre 1991, n. 11392
la possibilità di inserimento in un regolamento condominiale contrattuale della previsione dell’uso esclusivo di una parte dell’edificio definita comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva (Cass. 4 giugno 1992, n. 6892Cass. 27 giugno 1978, n. 3169; Cass. 10 luglio 1975, n. 2727; Cass. 24 aprile 1975, n. 1600; Cass. 14 marzo 1975, n. 970
la destinazione di un bene, dall’originario proprietario dell’intero immobile, ad un uso esclusivo (Cass. 28 aprile 2004, n. 8119
l’uso esclusivo di un’area esterna al fabbricato, altrimenti idonea a soddisfare le esigenze di accesso all’edificio di tutti i partecipanti (Cass. 4 settembre 2017, n. 20712).