Coronavirus e assemblea condominiale

Come noto, nelle ultime settimane (soprattutto dopo il 4, da quando cioè l’emergenza coronavirus è sostanzialmente divenuta nazionale per via della diffusione sempre più rapida del virus) il nostro Paese e, in particolare il Nord Italia, è stato colpito dall’emergenza Coronavirus che inevitabilmente sta avendo importanti ripercussioni anche nella gestione degli impegni quotidiani. Il coronavirus ha modificato la quotidiana gestione del condominio relativamente a numerosi aspetti della vita del condominio e della sua gestione, dallo stop alle assemblee, alla chiusura dell’ufficio dell’amministratore, alle novità auspicabili per lo svolgimento delle riunioni a distanza, sulla scorta delle nuove regole per società e associazioni. Vediamo gli aspetti più importanti a partire dalla sospensione delle assemblee condominiali e rinviando ad altro articolo per le altre novità

Il decreto legge n. 6 del 2020 (Misure urgenti in materia di contenimento e gestione dell’emergenza epidemiologica da COVID-19) pubblicato nella Gazzetta Ufficiale Serie Generale n. 45 del 23-02-2020 contiene una serie di norme che riguardano anche il condominio proibendo nelle Regioni e nei Comuni che hanno adottato provvedimenti attuativi (Lombardia, Veneto, Piemonte, Friuli Venezia Giulia ed Emilia Romagna) le assemblee condominiali. Le assemblee non sono vietate in assoluto ma il limite è stringente e la violazione delle norme all’uopo adottate comporta conseguenze di natura penale: ricordiamo infatti che non rispettare l’ordine di un’autorità è reato contravvenzionale previsto e punito dall’art. 650 del codice penale.  Il primo comma dell’art. 1 recita:“Allo scopo di evitare il diffondersi del COVID-19, nei comuni o nelle aree nei quali risulta positiva almeno una persona per la quale non si conosce la fonte di trasmissione o comunque nei quali vi e’ un caso non riconducibile ad una persona proveniente da un’area già interessata dal contagio del menzionato virus, le autorità competenti sono tenute ad adottare ogni misura di contenimento e gestione adeguata e proporzionata all’evolversi della situazione epidemiologica”. Il secondo comma specifica che “tra le misure di cui al comma 1, possono essere adottate anche le seguenti: … c) sospensione di manifestazioni o iniziative di qualsiasi natura, di eventi e di ogni forma di riunione in luogo pubblico o privato, anche di carattere culturale, ludico, sportivo e religioso, anche se svolti in luoghi chiusi aperti al pubblico;…”. Non definendo il decreto il concetto di riunione , dobbiamo rifarci a quello comune. Il dizionario della lingua italiana specifica che la riunione è l’atto di “riunirsi di più persone … nello stesso luogo, di comune intesa o su invito o convocazione , sia per ritrovarsi e conversare, sia per assistere e partecipare a manifestazioni e incontri, sia per discutere e deliberare su questioni di pertinenza dell’organo collegiale di cui sono membri” (Fonte: Vocabolario on-line Treccani).

Il successivo DPCM 4 marzo 2020 ha poi esteso il blocco delle assemblee condominiali a tutta Italia a meno che non sia possibile tenerle con poca gente o in sale molto grandi in modo che passano essere rispettata la distanza di 1 metro tra un intervenuto e l’altro. L’art. 1 lett. B) del succitato decreto recita infatti: “sono sospese le manifestazioni e gli eventi di qualsiasi natura, svolti in ogni luogo, sia pubblico sia privato, che comportano affollamento di persone tale da non consentire il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro di cui all’allegato 1, lettera d)”. L’allegato 1 al del decreto, alla lettera d), precisa che, in generale, tra le misure igienico sanitarie v’è quella di “mantenere in ogni contatto sociale una distanza interpersonale di almeno un metro”.

Si è affermato che, qualora non si disponga di grandi sale, si potrebbero convocare assemblee con molte deleghe e pochi partecipanti ma la strada suscita parecchi dubbi. Certamente l’assemblea non potrà essere “delegata” all’amministratore mediante rilascio allo stesso delle deleghe da parte di tutti i condomini. Il comma 5 dell’art. 67 disp. att. c.c., al fine di evitare l’insorgere di situazioni di conflitto di interesse più volte oggetto di dispute giurisprudenziali, impone infatti un divieto assoluto di conferire deleghe all’amministratore di condominio, disponendo che “all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”. Va poi ricordato che la Riforma del condominio in vigore del 18 giugno 2013, ha disciplinato, prevedendo dei limiti, la possibilità di prendere le deleghe a partecipare all’assemblea. Non  pare sia vietata un’assemblea nello studio dell’amministratore alla presenza di un solo condòmino con più deleghe, a meno che l’incontro di due persone a seconda dello scopo possa variare la qualificazione giuridica del comportamento stesso. Occorre tuttavia ricordare che il comma 1 dell’art. 67 disp. att. c.c., prevede che “Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”. Si tratta del divieto d’incetta di deleghe, odiernamente previsto in maniera espressa dalle disposizioni di attuazione del codice civile e che è norma inderogabile anche dai regolamenti contrattuali (cfr. art. 71 disp. att. c.c.). In realtà è tutta la norma ad essere inderogabile, sicché anche il divieto di delegare l’amministratore deve ritenersi insuperabile.

In conclusione per le assemblee fissate dalla pubblicazione del decreto sulla gazzetta ufficiale e fino al fino al 3 aprile 2020 (art. 4 DPCM) sarà fondamentale rispettare la distanza di sicurezza di un metro. Se i luoghi di riunione non consentono il rispetto della norma, l’assemblea dev’essere rinviata per motivi di salute pubblica. Si osservi che non si pone una questione di nullità o annullabilità delle delibere eventualmente assunte. Le delibere sarebbero infatti pienamente valide in presenza del rispetto delle altre condizioni di validità (quorum, ordine del giorno…..) ma scatterebbero le conseguenze (anche penali) derivanti dal mancato rispetto del provvedimento del Presidente del Consiglio.

Per aggirare il problema è possibile svolgere assemblee condominiali “a distanza” in modalità telematica? Si supererebbe in questo modo il divieto di uscire di casa (se non per ragioni di lavoro e acquisto viveri) ribadito dal  Decreto Legge 25 marzo 2020, n. 19, mentre fino al 3 aprile (DPCM 8 e 9 marzo 2020) è vietata ogni forma di assembramento di persone in luoghi pubblici o aperti al pubblico. Si è pensato di richiamare per analogia quanto previsto per le assemblee societarie. L’art. 106, secondo comma, del D.L. n. 18/2020 prevede espressamente la possibilità (non l’obbligo) di tale modalità laddove recita recita:“Con l’avviso di convocazione delle assemblee ordinarie o straordinarie le società per azioni, le società in accomandita per azioni, le società a responsabilità limitata, e (così il testo in Gazzetta n.d.a.) le società cooperative e le mutue assicuratrici possono prevedere, anche in deroga alle diverse disposizioni statutarie, l’espressione del voto in via elettronica o per corrispondenza e l’intervento all’assemblea mediante mezzi di telecomunicazioneL’assemblea può dunque svolgersi normalmente (salvi divieti vigenti) e vi si può partecipare di persona e che in alternativa, vista la situazione, si può partecipare a distanza ovvero esprimere la propria intenzione di voto a mezzo corrispondenza e per via elettronica (es. posta elettronica certificata).

In più occasioni la Corte di Cassazione (tra le Cass. Civ. 11.08.2017 n. 20071, in materia di sostituzione di delibera) ha fatto riferimento alla possibilità di applicare in via analogica le norme dettate in materia di società ai condomini. Lo ha fatto spesse volte, come nel caso della giurisprudenza citata, in materia di sostituzione di delibera, cioè di applicazione dell’art. 2377 c.c. al condominio o di eccesso di potere (Cass. Civ. 21.02.2014 n. 4216) o conflitto d’interessi (Cass. Civ. 22.07.2002 n. 10683). Ha invece negato l’applicazione analogica in materia di quorum costitutivi e deliberativi (Cass. 28.09.2015 n. 19131).

Ricordiamo che l’analogia legis opera quando per una specifica materia non sono previste norme ad hoc secondo il principio per cui casi simili devono essere regolati da norme simili. Tuttavia la partecipazione all’assemblea condominiale è normata da specifiche disposizioni e cioè il già ricordato art. 67 disp. att. c.c. che disciplina le modalità di partecipazione all’assemblea condominiale (personale o per delega), norma che riguarda specificamente il condominio e quindi non lascerebbe possibilità di applicazioni analogiche.

Si è sostenuto tuttavia in dottrina chela straordinaria eccezionalità della situazione dovrebbe forzare il principio giuridico e consentire l’applicazione analogica della disposizione che consente l’espressione del voto in via elettronica o per corrispondenza e l’intervento all’assemblea mediante mezzi di telecomunicazione anche in relazione al condominio auspicando l’immediata estensione, eventualmente anche con una norma d’interpretazione autentica, delle norme societarie di cui all’art. 106 d.l. n. 18/2020 anche al condominio. In questo senso è stata chiesta la modifica dell’art. 66 delle disp. att. c.c., in materia di forma della convocazione assembleare ammettendo espressamente la possibilità di convocazione a mezzo mera posta elettronica anche non certificata, al fine di evitare il ricorso a raccomandate per tutti coloro che non dispongono di caselle di posta elettronica certificata.

Si è tuttavia osservato che ciò potrebbe portare alla compressione dei diritti di una parte considerevole dei condomini, soprattutto anziani, privi di strumenti tecnologici. Né il condomino può essere obbligato a dare la delega a qualcuno. L’eventuale applicazione della norma che consente le assemblee in videoconferenza rischia di escludere alcuni condomini dall’esercizio del proprio diritto. Quanti, inoltre, tra i condomini dispongono di una pec? Quasi nessuno, quindi tutte le assemblee sarebbero invalide.

Ad ogni buon conto prudenza impone di evitare ma se questo non è possibile?. Si pensi al caso in cui il condominio sia destinatario di un’ordinanza che impone l’adozione di opere urgenti: niente opere vuol dire responsabilità penale ai sensi dell’art. 650 c.p. per inosservanza dei provvedimenti dell’autorità.

Se rientrano nella competenza dell’amministratore, nulla quaestio : potrà disporle e, compatibilmente con le restrizioni in essere, fare eseguire le opere. Se tuttavia le opere devono essere approvate dall’assemblea si pone una questione di bilanciamento tra salute pubblica e personale e incolumità pubblica e individuale, interessi e principi rispettivamente tutelati dal d.l. n. 6/2020 e dalle eventuali ordinanze che impongono lavori.  In astratto dovrebbe prevalere sempre la salute pubblica e individuale, ma è difficile generalizzare, dovendosi sempre valutare la situazione caso per caso. 

E se si deve tenere una causa a breve e l’assemblea deve pronunciarsi sull’opportunità di costituirsi in giudizio? Riteniamo che l’amministratore abbia facoltà di nominare un legale quanto meno per chiedere un rinvio dell’udienza (sempre che l’udienza possa tenersi) in ragione del fatto che non si sia potuta svolgere l’assemblea in ragione delle disposizioni di cui al DPCM in esame per ottenere l’autorizzazione assembleare a stare in giudizio, ove tale autorizzazione sia necessaria. Infatti limitatamente alle sue attribuzioni ex artt. 1129, 1130 e 1131 c.c. l’Amministratore, nei suddetti ambiti, può agire e decidere autonomamente, senza preventivo placet assembleare, anche spendendo il denaro comune. Dal canto suo, la Cassazione ha ribadito che: “In tema di condominio negli edifici, l’amministratore di un condominio, per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che non esorbitano dalle sue attribuzioni, agli effetti dell’art. 1131, commi 2 e 3, cod. civ. – quale, nella specie, la resistenza all’impugnazione di una delibera proposta da un condomino – non ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea dei condomini, ed un’eventuale delibera sul punto avrebbe il significato di mero assenso alla scelta già validamente effettuata dall’amministratore.” (Cass, Civ. Sez. II 14 maggio 2019, n. 12806).

Per le mediazioni la situazione è più complessa: va valutato il caso specifico e sarebbe utile una norma ad hoc per evitare decadenze o mancati accordi per impossibilità di riunirsi. Si rammenti che il Tribunale di Monza con la sentenza n. 1624 del 2 luglio 2019 ha rigettato la richiesta, avanzata dal condòmino che impugnava una delibera, di condannare il Condominio al pagamento di una somma pari all’importo del contributo unificato per la causa, ai sensi dell’art. 8, comma 4 bis del D. Lgs. 04 marzo 2010, n. 28  (il testo che ha introdotto la Mediazione in Italia), ritenendo che, nella fattispecie concreta, nessun rimprovero potesse essere mosso all’ente di gestione in quanto tale, atteso che costui nemmeno aveva potuto esprimersi sulla partecipazione, perché il suo organo rappresentativo, cioè l’Amministratore, aveva omesso di convocarlo in Assemblea. Secondo il Giudice lombardo, è l’Amministratore ad essere eventualmente imputabile per responsabilità professionale, non avendo egli provveduto ad un atto dovuto verso il proprio mandante (il Condominio) e obbligatorio per legge, ai sensi dell’art. 1131, 4° comma, c.c.

In altri casi è evidente la mancanza di coordinazione tra le misure in oggetto e gli obblighi imposti all’amministratore. Basti osservare che i DPCM nulla stabiliscono in tema di obbligo di presentazione del rendiconto condominiale. Ciò significa che sino a 3 aprilo 2020 permane tale obbligo pur in presenza delle disposizioni limitative della possibilità di tenere le assemblee condominiali

Si ricordi che l’amministratore deve presentare il rendiconto entro il centottantesimo giorno dalla chiusura dell’esercizio, ma non potendo convocare l’assemblea si potrebbe trovare nella condizione di non riuscire ad adempiere in tempo. Il 90% dei condomìni, infatti, chiude la gestione annuale al 31 dicembre di ogni anno; il termine ultimo per la maggioranza delle assemblee condominiali sarebbe quindi, per questo anno, il 28 di giugno ma difficilmente gli amministratori che amministrano molti condomìni riusciranno a rispettare tale termine a causa del corona virus.

Considerando che il mancato rispetto del termine ultimo del 28 giugno è motivo di revoca dell’amministratore di condominio ai sensi dell’art. 1129 c.c., è stata chiesta una proroga del termine di cui all’art. 1130 n. 10 c.c. (i centottanta giorni) ma ancora il Governo non ha provveduto in merito. E’ stato osservato comunque che la norma appena citata specifica che l’amministratore deve “convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni” e non che l’assemblea debba tenersi entro questo termine, quindi basterebbe la convocazione dell’assemblea per soddisfare il requisito previsto dall’articolo. L’assemblea poi verrebbe rinviata in ottemperanza alla normativa in materia di lotta alla diffusione del virus. La pandemia in corso (o in alternativa la normativa anti-virus quale factum principis) verrebbe considerata causa di forza maggiore con la conseguenza di fungere da esimente circa l’omessa tenuta dell’assemblea e quindi non si porrebbe un problema di un inadempimento da parte dell’amministratore.