Affitti e Coronavirus
L’emergenza Coronavirus sta costringendo a ripensare molti principi giuridici cui siamo abituati non ultimi quelli in materia di affitto a uso abitativo e commerciale. La relativa normativa infatti non era preparata a gestire una situazione come l’attuale. Le norme sull’equo canone, ad esempio, non consentono di sospendere il pagamento dell’affitto, neanche per ragioni di grave crisi economica. Ma il legislatore dell’epoca non aveva immaginato una situazione economica pesante come l’attuale a causa dell’emergenza sanitaria. L’unico rimedio previsto dalla normativa sull’equo canone è dunque la comunicazione del recesso per giusta causa. Consapevole di ciò, il Governo è intervenuto con l’intenzione di correre ai ripari e, per venire in soccorso degli inquilini, ha decretato un “salvagente” prevedendo la proroga degli sfratti, abitativi e non, fino al 30 giugno. La previsione è contenuta in poco più di una riga, cioè l’art. 103 comma 6 del decreto “Cura Italia“ del 17 marzo u.s.: “L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020”, soluzione richiesta a gran voce nelle settimane precedenti dalle associazioni degli inquilini. La legge, invece, non permette in alcun modo la sospensione del pagamento del canone, ma consente agli inquilini in difficoltà di recedere in anticipo dal contratto per giusta causa, osservando il periodo di preavviso senza prevedere alcuna possibilità di sospensione del pagamento del canone. In difetto del pagamento, alla ripresa dell’attività giudiziaria, i proprietari degli immobili potranno ricorrere alla procedura di sfratto per morosità e all’ingiunzione per ottenere il pagamento dei canoni dovuti.
In realtà il provvedimento è stato giudicato per certi versi paradossale. Il Governo è stato infatti accusato di aver partorito un provvedimento scritto in modo da favorire non già chi si trova senza stipendio oggi a causa del Covid-19 ma piuttosto i morosi “precedenti”. Il decreto legge, già in vigore perché pubblicato in Gazzetta Ufficiale, stabilisce infatti soltanto che le procedure di sfratto non potranno essere portate a termine fino al 30 giugno. Il che significa che chi ha già in mano un’ordinanza del tribunale con cui si ingiunge al debitore il pagamento del canone arretrato e lo sgombero dei locali, non potrà ottenere l’esecuzione coattiva del provvedimento: non potrà cioè recarsi con l’ufficiale giudiziario e il fabbro per riprendersi la propria casa. La morosità chiaramente resta e per l’esecuzione forzata è tutto rinviato a luglio. Invece, il provvedimento nulla dice per chi non paga l’affitto in questi mesi. I “morosi da Coronavirus” non saranno ugualmente giustificati e, quando i tribunali riapriranno, potranno essere sfrattati senza alcun limite. Insomma, la norma sembrerebbe scritta per chi già era in arretrato prima dell’emergenza e non per chi lo è divenuto a causa di questa. Bloccati gli sfratti che erano già sul campo prima dell’emergenza in atto, per i sindacati degli inquilini è necessario prendere misure anche per quanti, impossibilitati a lavorare, si ritroveranno ad avere problemi con il pagamento degli affitti nei prossimi mesi. E’ stato dunque chiesto un aumento della dotazione del fondo contributo all’affitto erogabili direttamente agli inquilini senza l’obbligo di bandi. Tuttavia, allo stato, non è stato previsto alcunché rispetto alla necessità di implementare il fondo affitti con almeno 300 milioni da erogare con modalità veloci e snelle.
La critica appare in realtà da un lato ingenerosa e dall’altro superficiale. E’ evidente che il Governo, pressato da ogni parte, ha solo tamponato l’emergenza. Tale è oggi la situazione di quanti effettivamente si sono resi morosi a prescindere dal COVID-19 ma che, per essere concreti, già oggi correrebbero il rischio di vedersi sfrattare.
Va poi ricordato che, in concreto, non vi è sostanziale differenza tra coloro che già hanno il titolo esecutivo con lo sfratto e coloro che in questi mesi non hanno potuto pagare l’affitto e pertanto rischiano ora l’avvio della procedura di sfratto. Infatti perché maturino le condizioni per poter promuovere giudizio di convalida di sfratto occorre che siano maturate due mensilità di affitto non pagate. Se si considera che la pandemia in Italia è esplosa nel fine settimana del 22-23 febbraio significa che la prima mensilità che gli inquilino non sono stati in grado di pagare è quella di marzo. Prima che possa esser notificato loro l’ingiunzione di sfratto quindi dovrebbe trascorrere anche aprile. Peraltro, in tale periodo non sarebbe stato nemmeno possibile che gli stessi fossero citati in udienza dal momento che il Decreto Legge 8 marzo 2020, n. 11 ha previsto la sospensione delle udienze dal 9.03.20 al 22.03.20 e il successivo Decreto Legge 17 marzo 2020, n. 18 (cd. decreto “Cura Italia”) ha prolungato tale periodo di sospensione sino al 15.04.20, data prima della quale, dunque, in nessun caso lì inquilino avrebbe potuto essere citato avanti il Tribunale ancorché moroso. Detto ciò il secondo due Protocolli siglato tra Consiglio Superiore della Magistratura e Consiglio Nazionale Forense prevede che le udienze dal 15.04.20 al 30.06.20
È stato previsto che l’udienza debba essere tenuta da remoto in videoconferenza e con trattazione scritta. E stato previsto infatti che i difensori depositino in via telematica nel termine assegnato ai sensi del punto n.1) note scritte, da denominarsi “note di trattazione scritta” (o dicitura similare), contenenti istanze e conclusioni, redatte nel rispetto dei principi di sinteticità e chiarezza, con un iniziale prospetto di sintesi dell’oggetto e della tipologia delle istanze. Tuttavia questa trattazione scritta è subordinata all’accettazione dei legale che, se la rifiutano, costringeranno il Tribunale a rinviare dopo il 30.06.20. A ciò si aggiunga che parecchi Tribunali non hanno la dotazione per poter far celebrare da remoto le udienze. In pratica quindi, molti Tribunali hanno già provveduto a disporre la sospensione delle udienze ed il rinvio dopo il 30.06.20 e rinviano addirittura in autunno. Quindi nel concreto è errato dire che sono trattati peggio degli inquilini già morosi al momento dello scoppio della pandemia. L’art. 103 comma 6 del decreto “Cura Italia“ va coordinandosi dunque con l’art. 83 del decreto che prevede un rinvio generalizzato delle udienze ad una data successiva al 15 aprile e pertanto determina in linea di massima anche una momentanea sospensione della convalida degli sfratti intimati di recente. I “morosi da Coronavirus” riusltano anzi in ogni caso avvantaggiati perche i vecchi morosi hanno già subito l’emissione di un provvedimento di sloggio (con le relative spese processuali) questi non hanno ancora a propri carico questo provvedimento non essendo stato possibile celebrare l’udienza in cui emetterlo.
Purtroppo vi è stata molta demagogia intorno alla questione degli affitti. Il Codacons per esempio ha presentato una richiesta al Governo perché disponesse un taglio degli affitti commerciali del 50%, in modo da sgravare il conduttore a fronte di una riduzione fiscale del 50% sui mesi di chiusura per aiutare il locatore a recuperare almeno il 70% della sua cifra di partenza.
Se l’idea di partenza è apprezzabile ( salvare molteplici attività dal fallimento a causa della chiusura forzata) non si capisce il perché a fronte di un’emergenza nazionale il peso sociale del sacrificio debba gravare esclusivamente sui proprietari dei negozi affittati. La nota dell’associazione fa i conti in tasca ai proprietari. “Con un taglio del 50% agli affitti e la riduzione di metà del carico fiscale rimane comunque circa 70% del canone di affitto a fronte di un esborso ridotto per il conduttore, che potrà diminuire la perdita. Su questo poi il Governo potrà intervenire con eventuali altri incentivi per i commercianti”. Se per salvare il commercio è giusto un sacrificio collettivo non è equo che questo sia addossato ad una sola categoria che perde 1/3 del proprio reddito. Piuttosto è corretto che l’intera collettività se ne faccia carico attraverso gli aiuti di Stato che poi, attraverso l’aumento del debito, ricadono su l’intera collettività (compresi i proprietari dei locali). Altrove non sono mancati i casi di forza, per non dire di prepotenza: In Germania il Governo, in questi momenti di difficoltà economica, ha deciso di vietare lo sfratto, con la possibilità inoltre di ritardare il pagamento degli affitti. Tuttavia H&M e Adidas hanno reso nota la loro intenzione di non pagare tout court l’affitto dei negozi che occupano, una decisione che, come riportato da diverse fonti stampa, ha suscitato non poche polemiche.
Va poi osservato che la tanto invocata sospensione, se non concessa in linea di diritto dal decreto “Cura Italia“, è in realtà già esistente nei fatti. L’art. 55 della legge dell’equo canone, la Legge n. 392/1978, prevede che, una volta ricevuta l’intimazione di sfratto per morosità, il conduttore che è inadempiente può versare anche alla prima udienza l’importo corrispondente ai canoni scaduti e non pagati oneri accessori, interessi e spese eliminando così gli effetti dell’inadempimento da morosità ed estinguendo il diritto alla risoluzione del contratto gia’ sorto a favore del locatore pagando quanto dovuto per canoni scaduti. In una situazione dunque in cui l’udienza non potrà essere celebrata prima di luglio il conduttore ha in sostanza ottenuto una sospensione di 5 mesi (marzo-luglio), sospensione che potrebbe allungarsi di altri tre mesi. Se il giudice ritiene che vi siano delle condizioni comprovate di difficoltà del conduttore, il giudice stesso può assegnare un termine non superiore a 90 giorni (il termine di grazia) entro il quale il conduttore può provvedere al pagamento dei canoni locativi. La legge prevede altresì che al fine di verificare l’esatto adempimento dell’obbligazione del conduttore, il giudice possa fissare un’udienza in data successiva di non oltre 10 giorni dalla scadenza del termine. Solo se in tale udienza viene accertato che la morosità persiste, come conseguenza del mancato pagamento o del pagamento parziale, lo sfratto sarà convalidato all’udienza successiva, passando alla fase dell’esecuzione del rilascio dell’immobile. In altri termini, il conduttore moroso ha la concreta possibilità di poter ritardare (non eliminare) i pagamenti ragionevolmente sino ad ottobre 2020.
Occorre tuttavia precisare che tale opportunità non si estende alle locazioni di immobili non ad uso abitativo e che non è a costo ero in quanto per non subire la convalida dello sfratto il conduttore dovrà dunque pagare un importo comprensivo di canoni scaduti, oneri accessori, interessi legali ma anche di spese di giudizio.
Per le locazioni abitative va ricordato che il comma 1 dell’art. 103 sospende dal 23 febbraio al 15 aprile il decorso dei termini di tutti i procedimenti amministrativi iniziati d’ufficio o su istanza di parte. Dovrebbero quindi slittare i termini dei bandi per l’assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica, per la richiesta di contributi per l’affitto e per la registrazione degli atti privati presso l’Agenzia delle Entrate.
Novità interessanti, invece, riguardano gli affitti a uso commerciale e il nuovo bonus. Il decreto legge «Cura Italia», approvato dal Consiglio dei Ministri il 16 marzo 2020, e recante misure di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da Covid-19 ha previsto uno specifico bonus chiamato “credito d’imposta per botteghe e negozi” per i soggetti esercenti attività d’impresa. L’agevolazione è concessa sotto forma di un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (e cioè negozi e botteghe). Tale credito sarà utilizzabile in compensazione ai sensi dell’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Il bonus non è concesso in maniera massiva ma esclude di fatto le attività che, in conformità con le disposizioni contenute negli allegati 1 e 2 del dpcm dell’11 marzo 2020, sono rimaste aperte perché identificate come essenziali tra cui farmacie, parafarmacie e punti vendita di generi alimentari di prima necessità.
La norma, dunque, non indica nessun modo che il godimento del credito d’imposta è vincolato al pagamento del canone ma ne circoscrive unicamente l’ambito applicativo identificando i soggetti fruitori e la tipologia di immobile che dà diritto al bonus.
