Non esiste la terza convocazione dell’assemblea condominiale

L’assemblea è l’organo deliberativo e decisionale del condominio, quello che esprime la volontà dei condomini; per tale ragione, è fondamentale che il consesso si riunisca per decidere sugli aspetti fondamentali della vita condominiale almeno una volta all’anno, per approvare il rendiconto.

Come previsto per tutte le assemblee, affinché le deliberazioni siano valide occorre che anche nelle assemblee condominiali venga raggiunto un quorum costitutivo, oltre a un quorum deliberativo per la validità delle decisioni, entrambi stabiliti per legge.

In effetti, seppure non esplicitamente, il Codice ha introdotto il principio della cosiddetta doppia convocazione, laddove dettata da evidenti ragioni pratiche: quale la scarsa partecipazione alle assemblee condominiali e la conseguente notevole difficoltà nel raggiungimento delle maggioranze numeriche e di valore prescritte dal primo e dal secondo comma dell’art. 1136 c.c..

Il codice si occupa della questione relativa alla “prima” e alla “seconda” convocazione in due diverse diposizioni. E segnatamente, nell’art. 1136, III, c.c., a mente del quale “se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci gironi dalla medesima”, nonché nel comma 4 dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile, il cui tenore così recita: “l’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima“.

L’art. 1136, III, c.c. distingue tra quorum costitutivi e quorum deliberativi: i primi determinano la regolare costituzione dell’organo assembleare, mentre i secondi la regolarità della delibera assunta.

Secondo il medesimo articolo, l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. È questo il cosiddetto quorum costitutivo. Il valore dell’edificio è espresso, ovviamente, in millesimi.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Si tratta del quorum deliberativo.

Molto spesso tuttavia (se non quasi sempre), l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza del numero legale; per tale ragione, solitamente l’amministratore, nell’avviso di convocazione, mette già in preventivo la necessità di una seconda convocazione indicandone la data. Con la seconda convocazione, in genere, si raggiunge il quorum previsto dalla legge in quanto più basso di quello stabilito per la prima convocazione.

L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio (quorum costitutivo). La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (quorum deliberativo).

Nella realtà dei fatti si tende così a dare luogo alla tenuta delle assemblee direttamente in sede di seconda convocazione, in modo da agevolarne lo svolgimento con quorum ridotti. In Questo caso la prima convocazione è di fatto finta in quanto è risaputo che in concreto, alla data fissata non si terrà alcuna assemblea. Tale artificio ha anche una ricaduta grafica in quanto, in alcune convocazioni, la seconda convocazione soltanto è riportata in grassetto, così confermando il fatto che la prima convocazione è soltanto un “pro forma”.

Succede anche che, per consuetudine, certi amministratori di condominio convochino le assemblee di condominio in prima convocazione di notte, ad orari assurdi ed impossibili, fissando la seconda convocazione ad orari accessibili e ragionevoli. Tuttavia se la prima convocazione è fissata ad orari o date assurde l’assemblea di condominio può essere ritenuta lecita? Ovviamente no e in questo caso, quindi, la seconda convocazione va ritenuta come fosse la prima, con la conseguente necessità di raggiungimento del quorum. Secondo la Corte di Cassazione, infatti, la data della prima convocazione non deve essere soltanto formale, ma deve essere resa possibile a tutti. Cass. Civ. 24132/2009, stabilisce, infatti, che “in tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote. La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condòmini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni”. In altri termini i giudici stabiliscono che la prima convocazione non può e non deve essere meramente formale. In caso di impugnazione della riunione di condominio, il giudice può annullare l’assemblea e considerare come tenuta in prima convocazione l’assemblea di seconda convocazione, con tutte le conseguenze del caso relativamente ai quorum costitutivi e deliberativi.

La giurisprudenza estende le conseguenze della convocazione impossibile a tutte le ipotesi di convocazione fittizia. E’ questa ad esempio l’ipotesi in cui l’amministratore è assente alla data e nel luogo da lui stesso fissati nella prima convocazione che è dunque riconosciuta come palesemente fittizia. In questo caso l’assemblea, se comunque tenuta, è nulla.

Non è così in automatico se della prima convocazione ”andata deserta” non vi sia traccia nel verbale d’assemblea (ricordiamo che dello svolgimento dell’assemblea, così come del mancato svolgimento, deve essere redatto il verbale ex art. 1136, VII, c.c.). La riunione in seconda istanza è invalidata da una simile mancanza? La questione è stata posta al Tribunale di Bologna da condomini che lamentavano l’omessa redazione del verbale della prima convocazione. In ragione di ciò chiedevano, dunque, che venisse dichiarata l’illegittimità della decisione assunta in seconda convocazione. Il Tribunale adito ha respinto questa a doglianza. In particolare, si legge in sentenza, “la mancanza del verbale della prima convocazione non inficia la validità dell’assemblea in seconda convocazione (Cass. 3682/96), né impedisce che di fatto l’assemblea si sia tenuta. Peraltro, nel caso di specie, l’avviso era inviato contestualmente per la prima e la seconda convocazione (con indicazione dei due giorni). Non vi sono prove addotte dall’attore che l’amministratore nemmeno si recò il giorno della prima convocazione, e che è falso quanto allegato dal condominio, ovvero che l’assemblea andò deserta. Dovevano essere gli attori a dimostrare che la convocazione ricevuta per la prima assemblea fu del tutto fittizia” (Trib. Bologna 11 gennaio 2011). In sostanza la semplice irregolarità formale della mancanza del verbale della assemblea in prima convocazione, salvo prova di vere e proprie illegittimità,

1. Non fa presumere da sola che la prima convocazione fosse fittizia
2. non inficia automaticamente la validità dell’assemblea tenutasi in seconda convocazione la quale deve rispettare i quorum previsti in seconda convocazione.

Se per contro si fornisce prova che la prima convocazione era fittizia la seconda assemblea per essere valida dovrà rispettare i quorum previsti per la prima convocazione e sarà possibile che vanga fissata un’ulteriore assemblea successiva.

In questo caso, tuttavia, come in tutti i casi in cui la prima assemblea è nulla perché fittizia, non si porràla questione di un’assemblea in terza convocazione, ma solamente una seconda assemblea non potendosi computare quella oggetto della convocazione fittizia.

Cosa succede invece

1. se le convocazioni sono effettive
2. se anche l’assemblea in seconda convocazione va deserta o, comunque, non può deliberare per mancanza del numero legale?

L’amministratore può in questo caso fissare un’effettiva assemblea in terza convocazione? Se sì, con quali maggioranze? Ebbene, la legge non prevede alcuna assemblea in terza convocazione. Se avesse voluto farlo, il codice avrebbe inserito tale previsione direttamente all’interno dell’art. 1336 c. c., il quale, come già visto, regola l’assemblea in prima e in seconda convocazione.

Dunque, è possibile affermare senza tema di smentita che non esiste un’assemblea in terza convocazioneart. 1336 c. c. Dunque, sono del tutto fantasiose le tesi di alcuni amministratori secondo cui non solo sarebbe possibile un’assemblea in terza convocazione, ma che durante queste adunanze si potrebbe deliberare liberamente senza rispettare alcun tipo di quorum.

Qualora un amministratore dovesse indire un’assemblea in terza convocazione, le deliberazioni eventualmente adottate durante questo consesso anomalo sarebbero annullabili. Secondo l’art. 1137 c. c., contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

Nel caso di specie, la delibera resa dall’assemblea in terza convocazione violerebbe il disposto dell’art. 1136 c. c., cioè quello che detta le regole (tra i quali i quorum costitutivi e deliberativi) per la valida costituzione dell’assemblea. Tanto è confermato anche dalla giurisprudenza (Cass.. Civ. SS.UU. sent. n. 4806/2005), secondo cui un’assemblea irregolarmente costituitasi non costituisce violazione così eclatante da determinare la nullità dell’assemblea o del deliberato viziato nella maggioranza espressa. In queste ipotesi, quindi, si parla di annullabilità, da invocare dinanzi al giudice ordinario, secondo tempi e modalità precisi.

Ben diverso è invece la possibilità di proseguire l’assemblea, già validamente cominciata e instaurata, in data diversa a causa dell’impossibilità di terminarla in tempo utile nel giorno fissato originariamente dall’amministratore. Ad esempio, l’assemblea con molti punti all’ordine del giorno può essere sospesa e proseguita in altro giorno. Si può dire anzi che ormai si è costituita una vera e propria una prassi dei rinvii ad altra riunione delle adunanze di seconda convocazione.

La prosecuzione dell’assemblea interrotta, però, non ha niente a che vedere con l’ipotetica assemblea in terza convocazione che, come detto, è una chimera, una creatura mitologica parto della fantasia di alcuni amministratori.

Tanto è confermato dal fatto che alla prosecuzione dell’assemblea si continueranno ad applicare i quorum previsti dalla legge: ciò significa che, se a proseguire in data diversa è l’assemblea in prima convocazione, continueranno a valere le soglie previste per questo tipo di assemblea, mentre se a proseguire è l’assemblea in seconda convocazione, troveranno applicazione i quorum dedicati a questa tipologia di adunanza.

Peraltro, è appena il caso di precisare che, trattandosi di prosecuzione e non di nuova assemblea, non è necessaria la verifica dei quorum costitutivi.

Che ciò sia possibile è previsto direttamente dalla legge: il nuovo art. 66 disp. att. .c.c., a partire dal terzo comma, infatti così dispone: “L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi”.

Il quinto comma dell’art. 66 disp. att. c. c. prevede dunque espressamente che l’amministratore abbia facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi. Con tale disposizione, la legge ha formalmente consacrato la prassi di aggiornare le assemblee qualora i lavori si protraggano oltre l’orario consentito, senza ovviamente che si possa parlare di terza convocazione. Il legislatore della novella ha così opportunamente dato ascolto all’esigenza, spesso avvertita, di garantire che l’assemblea deliberi comunque su tutti i punti posti all’ordine del giorno ogni qual volta il numero e la complessità dei punti da discutere in assemblea siano tali da far temere che non si possa utilmente affrontarli tutti. In tal caso, spesso accadeva nella prassi che l’assemblea di seconda convocazione, data l’ora tarda, non avendo ancora esaurito i punti su cui deliberare, decideva di aggiornarsi al giorno successivo, affrontando tali questioni nei giorni successivi ma senza rinviarle ad una prossima convocanda assemblea.

Dunque, la prosecuzione dell’assemblea non è altro che una sorta di “calendarizzazione” di un’unica assemblea la quale, per ragioni legate evidentemente all’insufficienza di tempo. La previsione di un frazionamento dell’assemblea su più date può addirittura essere precedente all’assemblea stessa qualora appaia immediatamente evidente che per il numero op la complessità degli argomenti all’ordine del giorno la disamina degli stessi non si potrà tenere in un’unica seduta. In questo caso nell’atto di convocazione, l’assemblea verrà stata scaglionata in più sedute, con le relative date e i relativi orari prefissati, mantenendo tuttavia giuridicamente la stessa validità.

Tale prassi non era univocamente accettata dalla giurisprudenza, che dapprima (Cass. 4648/1981) aveva negato la possibilità di aggiornamento dell’assemblea e poi (Cass. 1316/1988) l’aveva riconosciuta, salvo la

necessità di comunicare agli assenti l’esistenza di tale nuova riunione.

La legge, a riguardo (e nella fattispecie l’art. 1105 comma IV c.c.) prevede quanto segue: per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione.

Opportunamente la riforma oggi consente all’amministratore (che dirama le convocazioni) di valutare la possibilità di prevedere da subito (cioè nello stesso biglietto di convocazione) la prosecuzione della seconda convocazione nella ipotesi in cui sia già prevedibile che non risulterà possibile trattare una o più questioni a causa del numero e complessità di queste.

In tali ipotesi, come già detto, si tratterrà della semplice prosecuzione dell’assemblea di seconda convocazione, già preventivamente comunicata ai condomini tutti.

E’ comunque evidente che la possibilità di “spalmare” l’ordine del giorno dell’assemblea su più sedute risolve il problema di ordine del giorno troppo fitti o con questioni complesse ma non fornisce soluzione al problema se l’assemblea di condominio va sempre deserta o, comunque, non si riescono a raggiungere i quorum costituitivi per mancata partecipazione dei condomini. E l’ipotesi non è purtroppo così peregrina.

Pensiamo ai casi di condomini riguardanti essenzialmente seconde case, a situazioni di particolare degrado, o in cui vi è un vero e proprio ostruzionismo nei confronti di alcune decisioni da prendere (ad es. perché costose), o di altri condomini, o anche dello stesso amministratore.

Nel caso di ripetute riunioni andate deserte e di conseguente inerzia dell’assemblea rispetto ad atti dovuti, l’unico rimedio è rappresentato dal ricorso all’autorità giudiziaria. L’amministratore, ma anche ogni singolo condomino, cioè, saranno liberi di portare la questione all’attenzione del giudice civile che potrà tuttavia adottare i soli provvedimenti necessari per preservare o ripristinare la funzionalità delle parti comuni.

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.