La prescrizione delle spese condominiali

Le spese condominiali rientrano nei diritti disponibili intendendo con tale termine i diritti si può rinunciare anche implicitamente per il semplice fatto di non averli richiesti. Si tratta della prescrizione del credito regolata dall’art. 2934 c.c. che prevede che “ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge. Non sono soggetti alla prescrizione i diritti indisponibili e gli altri diritti indicati dalla legge”. Quando un diritto è prescritto il titolare non può più avanzare alcuna pretesa e il debitore è liberato definitivamente da ogni obbligo. Per legge, non esiste un termine unico di prescrizione, visto che esso varia a seconda del tipo di diritto o, in alcuni casi , delle situazioni concrete. La prescrizione si distingue infatti tra “ordinaria” (dieci anni, ex art. 2946 c.c.) e prescrizioni più brevi (artt. 2947 e ss., c.c.). Tra queste l’art. 2948, co.1, n. 4 prevede che “si prescrivono in cinque anni:…”4) gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi”. Con la Cass. Civ. n. 12596 del 2002, decidendo con riguardo alle spese fisse per la pulizia e l’ordinaria manutenzione del condominio, qualificandole come pagamenti periodici, ha ritenuto che ad esse si applica la prescrizione quinquennale di cui all’art. 2948 c.c.. (“Gli oneri condominiali ordinari devono essere ricondotti «tra quelli soggetti alla prescrizione quinquennale di cui all’art. 2948 c.c., a nulla rilevando che l’amministratore si ponga come una sorta di delegato degli stessi condomini per la riscossione di tali quote, poiché il pagamento delle quote suddette costituisce comunque un vero e proprio debito del singolo condomino nei confronti della collettività di tutti i condomini costituente il condominio che, sebbene privo di personalità giuridica, è comunque abilitato a tutelare i diritti comuni, anche contro la volontà di singoli condomini dissenzienti ma minoritari”). Successivamente, Cass. Civ. Sez. II 25.02.2014, n. 4489 ha confermato la prescrizione quinquennale. In particolare, nel decidere sull’eccezione del ricorrente secondo cui non era provato che si trattasse di spese periodiche, ha espressamente statuito che “trattandosi di spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell’art. 2948 c.c., n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti”.

Eppure non tutte le spese sono soggette al termine breve ma solo quelle appunto caratterizzate dal loro carattere periodico. Proprio con un recentissimo orientamento dei Giudici di merito, è stato ritenuto operante il termine di prescrizione ordinaria decennale per alcuni lavori di straordinaria manutenzione effettuati sui balconi di proprietà di alcuni condomini. Il Tribunale di Roma, con la sentenza 22 settembre 2015 n. 18826, ha infatti distinto tra spese ordinarie, dunque periodiche, e spese straordinarie, non periodiche, ma occasionali e perciò soggette alla ordinaria prescrizione di dieci anni. Il rifacimento dei balconi è stato dunque ritenuto una spesa di carattere straordinario cui applicare il termine decennale. Il riferimento alla straordinarietà dell’intervento va considerato nell’accezione condominiale del termine, ossia quale intervento di valore economico rilevante per intervento non usuale e non in quella edilizia (art. 3 d.p.r. n. 380/01). Tutto chiaro dunque? Non troppo.

E’ infatti rimasta controversa la questione del dies a quo della suddetta prescrizione. Le tesi iniziali si sono divise sulle seguenti posizioni: (a) decorrenza dal momento in cui si è realizzata l’attività che ha generato la spesa; (b) decorrenza dal momento in cui la spesa è stata approvata. La prima soluzione è stata tuttavia scartata (così come altre proposte, ad esempio, il momento del saldo della fattura, momento che può essere anche antecedente all’esecuzione delle opere) in base alla considerazione che l’art. 2935 c.c. dispone che “La prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere”.

Ma qual è il momento “in cui il diritto può essere fatto valere”? In giurisprudenza si sono succeduti diversi orientamenti.

Un primo orientamento più risalente l’aveva individuato in via incidentale nella delibera di approvazione del preventivo dei lavori (Cass. Civ. 2452/1994Cass. Civ. 14665/1999). La questione oggetto delle pronunce era però il tema della legittimazione dell’amministratore a poter agire in giudizio anche senza l’autorizzazione dell’assemblea. Da tale assunto, la Cassazione deduceva che, l’amministratore di condominio ha il diritto di chiedere il contributo delle spese condominiali ed in caso di morosità agire in giudizio, anche se non è stato approvato il piano riparto delle stesse. Cass. Civ. 10427/2000 concludeva conformemente pur trattando anch’essa il problema in via incidentale mentre statuiva circa i limiti dell’opposizione al decreto ingiuntivo proponibili dal condomino dissenziente (e quindi moroso).

Si è dunque assistito ad un’evoluzione della giurisprudenza, nel senso prospettato.  Cass. Civ. Sez. II, 21.07.2005 n. 15288, ha statuito che “L’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il frutto di una semplice operazione aritmetica.” La mancata approvazione del piano di riparto definitivo dunque non avrebbe impedito la richiesta dell’emissione del decreto ingiuntivo ma avrebbe inciso solamente nel senso che, in difetto di tale condizione, l’amministratore non avrebbe potuto chiedere l’emissione del decreto con la clausola di provvisoria esecutività ex art. 63 disp.att. c.c. (Cass. Civile, sez. II, 21.11.2000, n. 15017Cass. Civ. 9.10.97 n. 9787Cass. Civ. 8.04.77 n. 1357)

Con un revirement totale dunque la già citata Cass. Civ. n. 4489/2014 ha invece individuato nella la delibera di approvazione dello stato di riparto il momento in cui, ai sensi dell’art. 2935 c.c. l’amministratore condominiale “Può (far) valere” il diritto del condominio nei confronti dei condomini. La Suprema Corte afferma testualmente, che la “…decorrenza (della prescrizione di cinque anni delle spese condominiali, n.d.r.) è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto”. Non si è trattato per la verità di una novità assoluta in quanto parzialmente anticipata già da Cass. Civ. 9.12.05 n. 27292 e prima ancora da Cass., 5.11.1992, n. 11981 che aveva statuito che “L’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio, qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1135 n. 3 c. c., sorge soltanto dal momento della approvazione della delibera assembleare di ripartizione delle spese; ne consegue che la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino inizia a decorrere soltanto dalla approvazione della ripartizione delle spese e non dell’esercizio di bilancio” In entrambi i casi, tuttavia, era dato in premessa non solo che vi fosse stata la delibera di approvazione del piano di riparto ma che solo in tale sede fossero state precisate le quote dei singoli condomini.

A sostegno di tale impostazione si è affermato che, se il momento dell’insorgenza dell’obbligazione condominiale venisse effettivamente anticipato a quello della delibera di approvazione delle spese, ciò contrasterebbe con il dettato del nuovo art. 63 disp. att. cod. civ., che appunto consentirebbe all’amministratore di ottenere, anche senza autorizzazione assembleare, ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva, ma solo sulla scorta dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea, e non certo dalla mera approvazione delle spese. Si è detto anche che, diversamente opinando, mancherebbero i requisiti di liquidità ed esigibilità del credito, condizioni indispensabili per l’ottenimento dell’ingiunzione di pagamento.

La sentenza è stata tuttavia criticata affermando che si sarebbe trattato di “un passo indietro di quasi dieci anni e, sinceramente, non se ne sentiva il bisogno”, ricordando come non vi sia alcuna norma che stabilisca un “tempo massimo” entro cui predisporre il bilancio condominiale, pena la sua invalidità; la violazione dell’art. 1130 comma 1 n. 10 (il quale dispone che l’amministratore debba “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”) definisce un termine puramente ordinatorio che non comporta l’invalidità del bilancio, quanto piuttosto una causa di revoca giudiziale dell’amministratore. Lo stato di riparto potrebbe in ogni caso anche mancare come già aveva osservato la sentenza 15288/2005.

Si è ribattuto che l’eccezione sarebbe puramente teorica in quanto i condomini (o almeno la parte dei condomini intenzionata a che il condominio abbia una amministrazione regolare) provvederanno a far revocare l’amministratore inadempiente e quindi nel medio periodo si perverrà in ogni caso ad un’approvazione del rendiconto, da cui far decorrere il termine di prescrizione. E tuttavia non si tratta di  situazione puramente teorica come ha illustrato la sentenza del 5.04.2016 del Giudice di Pace di Campobasso relativa al mancato pagamento, da parte di un condomino, degli oneri per la sistemazione dei balconi e della facciata condominiale. L’intervento manutentivo si era concluso nel gennaio del 2008, ma la relativa spesa era stata approvata dall’assemblea solamente con una delibera del 18 gennaio del 2013, contestualmente al consuntivo di gestione e allo stato di riparto. Il condomino invocava l’applicazione del termine quinquennale ed il decorso dalla data di approvazione dell’intervento. Il Giudice di pace, dopo aver ribadito la vigenza del più lungo termine ordinario (“il rifacimento dei balconi e della facciata è evidentemente una spesa di carattere straordinario. Pertanto, anche volendo sostenere la tesi di parte opponente, ossia far decorrere il termine di prescrizione dell’11.2.2008, data in ci veniva corrisposto alla ditta il saldo della fattura, comunque non risulterebbe maturata la prescrizione decennale”), in forza di ciò ha respinto l’opposizione al decreto ingiuntivo conformandosi all’orientamento precedente (“l’obbligo del condomino di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge con la delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, che può peraltro anche mancare ove esistano le tabelle millesimali, strumento questo che permette di individuare con certezza, attraverso un semplice calcolo matematico, le somme concretamente dovute dai singoli condomini”). Tuttavia la sentenza di Campobasso continua poi in maniera contraddittoria affermando che “E’ in sede di consuntivo che le spese devono invece essere sottoposte all’approvazione dell’assemblea, unitamente al piano di riparto definitivo. Con l’approvazione del consuntivo l’amministratore adempie il proprio compito di rendere comunque conto ai condomini del proprio operato al termine della gestione; con quella del riparto egli ottiene invece la legittimazione di agire nei confronti dei condomini morosi per il recupero delle somme da loro con certezza dovute. Infatti l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera assembleare che approva le spese stesse”, con ciò spostando il tempo dell’insorgenza del credito al momento di approvazione della delibera di ripartizione delle spese, che può anche essere adottata in un momento successivo all’approvazione delle stesse.

La maggior parte delle corti di merito ha optato per la irrilevanza dell’approvazione del preventivo anche se non sono mancate pronunce orientate in senso opposto (tra tutte Giudice di pace Palermo,15 novembre 2011). Già la citata sentenza n. 18826/2015 del Tribunale di Roma tuttavia aveva snobbato La Cass. Civ. n. 4489/2014 riaffermando la decorrenza del termine di prescrizione alla delibera di approvazione della relativa spesa e non all’approvazione del rendiconto. Il Tribunale di Nuoro con sentenza del 12.07.2011 da una parte, conferma espressamente la decorrenza della prescrizione dalla data di approvazione della delibera e non dall’esercizio di bilancio, dall’altra, conferma la possibilità per l’assemblea di approvare più bilanci pregressi: “con la deliberazione impugnata l’assemblea aveva approvato i bilanci consuntivi relativi agli anni 2002, 2003, 2004, 2005, 2006 e 2007; (…)La delibera non può dirsi nulla per illiceità del suo oggetto, posto che con essa si è provveduto a sanare la pregressa situazione, caratterizzata dall’assenza di rendiconti per gli anni in questione. Per quanto attiene al profilo della prescrizione, si osserva che l’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio, qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1135 n. 3 c.c., sorge soltanto dal momento della approvazione della delibera di ripartizione delle spese: ne consegue che la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino inizia a decorrere soltanto dalla approvazione della ripartizione delle spese e non dall’esercizio di bilancio”.

La sentenza del Tribunale di Nuoro consente un ulteriore osservazione. Spesso la giurisprudenza tratta come concetti fungibili la delibera di ripartizione delle spese e l’approvazione del rendiconto annuale. E’ infatti pur vero che la ripartizione delle spese avverrà solo in occasione dell’approvazione del rendiconto annuale, ma ciò può anche non essere vero. E’ infatti possibile che un’assemblea tenuta durante l’anno decida solamente in merito alle quote di una specifica spesa rinviando per il resto all’approvazione del bilancio annuale. I momenti potrebbero dunque essere tre e non due: l’approvazione del preventivo, l’approvazione della ripartizione delle spese e l’approvazione del rendiconto annuale. Quid iuris in tal caso?

Nel caso si opti per la teoria che ritiene irrilevante la mera approvazione del preventivo pare allo scrivente che il termine dovrebbe essere fatto decorrere dal momento in cui l’amministratore è in grado di esigere il pagamento e quindi dal momento dell’approvazione della ripartizione delle spese, senza che sia necessario attendere il bilancio di fine anno.

Infine anche la Suprema Corte, ha fatto retromarcia affermando che: “…per il disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c., l’amministratore del condominio ha la legittimazione ad agire in giudizio nei confronti del condomino moroso per la riscossione dei contributi, senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea, mentre l’esistenza o meno di uno stato di ripartizione delle spese approvato dall’assemblea rileva soltanto in ordine alla fondatezza della domanda, con riferimento all’onere probatorio a suo carico (Cass. 2452/1994; 14665/1999)” (Cass. Civ. Sez. II 28.04.2017 n. 10621). La Corte evidenzia che l’obbligo del condomino di pagare al condominio, pro quota, le spese per la manutenzione e l’esercizio dei servizi comuni dell’immobile deriva dalla stessa gestione e, dunque, preesiste all’approvazione da parte dell’assemblea dello stato di ripartizione. L’approvazione quindi del piano di riparto delle spese, non ha valore costitutivo ma solo dichiarativo del relativo credito del condomino: “il verbale di assemblea condominiale, contenente l’indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l’uso delle parti comuni, ovvero, come nel caso di specie, la delibera di approvazione del “preventivo” di spese straordinarie, costituisce dunque prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario al solo fine di ottenere la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento ai sensi dell’art. 63 disp. att.c.c. (Cass. 15017/2000)”. L’approvazione del rendiconto non va a costituire quanto piuttosto a dichiarare il credito del condominio verso i condomini. Pertanto quando il verbale di assemblea condominiale che approva il preventivo ha al suo interno l´indicazione delle spese necessarie al mantenimento e l´uso delle parti in comune, o la delibera che ne approvi il preventivo, si è già in presenza di un atto azionabile nei confronti dei condomini morosi in quanto la semplice delibera assembleare di approvazione del preventivo costituisce prova scritta, attraverso la quale l’amministratore ha facoltà di chiedere l’emissione del decreto ingiuntivo privo di formula esecutiva. Dunque il piano di riparto risulta necessario esclusivamente ai fini dell’ottenimento della clausola di provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo, ai sensi dell’art. 63 comma 1 disp. att. cod.civ. dovendosi escludere, viceversa, “che la delibera di approvazione assembleare del piano di ripartizione costituisca un presupposto processuale o una condizione dell’azione, posto che la legittimazione ad agire dell’amministratore per il pagamento della quota condominiale trova fondamento direttamente nelle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c.” in particolare dopo che il testo è stato innovato dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220, Riforma del Condominio.

In assenza della delibera di approvazione del piano di riparto, una volta che al decreto, l´ingiunto faccia opposizione, sarà dunque onere dell´amministratore provare gli elementi che costituiscono il credito che il condominio vanta.

Tutto chiarito? Nemmeno per sogno. Sulla questione è tornato il Tribunale di Roma che con sentenza n. 1134/2018, quasi in un gioco dei ruoli, ha ribaltato nuovamente la questione ( “Le spese condominiali hanno natura periodica, sicchè il relativo credito è soggetto a prescrizione quinquiennale ex art. 2948 n. 4 c.c., con decorrenza dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto. Tale delibera costituisce il titolo nei confronti del singolo condomino, che consente al condominio di esercitare il diritto alla riscossione”). Il dibattito è dunque destinato a continuare.

Vi è in capo all’amministratore una responsabilità per la prescrizione del credito. Anche su tale aspetto regna una certa confusione. Capita infatti di trovare contributi che affermino che l’amministratore debba quindi esercitare l’azione contro i condomini morosi per il recupero delle spese condominiali non pagate entro il termine di cinque anni. In questo modo, in realtà, si confondono due distinti profili di responsabilità dell’amministratore.

1. Da un lato L’amministratore ha l’obbligo di attivarsi per il recupero delle morosità dei condomini (il punto verrà analizzato in un separato approfondimento) ma ciò deve avvenire entro sei mesi da tale approvazione.
2. Dall’altro, poiché da tale approvazione (del preventivo/riparto delle spese o del bilancio) inizieranno a decorre i termini di cui all’art. 2948 c.c., l’amministratore deve ricordarsi di interrompere il termine di prescrizione del credito entro cinque anni per le spese ordinarie (e dieci anni per quelle straordinarie).

E’ infatti anche possibile che, stante magari l’inerzia dell’amministratore, i contributi condominiali vengano concretamente richiesti, quand’anche giudizialmente, a distanza di anni dall’insorgenza del credito. In questi casi occorre fare i conti con l’eventuale prescrizione del diritto al pagamento delle quote condominiali. Per richiederne il pagamento l’amministratore deve procedere con l’invio di una lettera di diffida e messa in mora, che ha l’effetto di bloccare il decorso della prescrizione e farlo decorrere nuovamente da capo. Dovrà trattarsi di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno in modo da poter provare l’interruzione della prescrizione.

La messa in mora dei condomini morosi è un atto necessario per evitare la prescrizione del credito come ha stabilito il Tribunale di Brescia con sentenza n. 1689 del 4.06.2019. Non basta infatti riportare il debito nei consuntivi ancorché approvati. Serve invece la raccomandata a/r per interrompere il decorso della prescrizione. Di contro, finchè il credito non è prescritto, il mancato inserimento nel bilancio non preclude la successiva richiesta. In dottrina è sostenuto altresì che i rendiconti degli anni successivi a quello nel quale è maturato il debito e nei quali sono riportati i saldi delle precedenti gestioni abbiano valore di atto interruttivo della prescrizione, una volta approvati dall’assemblea. Secondo il Tribunale di Ravenna (sentenza 1189/2018) è idonea ad interrompere il termine di prescrizione anche una domanda riconvenzionale nell’ambito del diverso giudizio di impugnazione della delibera condominiale.