E’ qui la festa? Sul terrazzo condominiale non sempre è possibile

Quest’anno poi, con le note vicende del coronavirus gli spazi comuni condominiali sono stati riscoperti come luogo di aggregazione per feste, cene occasioni sociali di vario tipo. Ma è sempre possibile o invece può accadere che ne sia interdetto l’uso? E quali son o i limiti di un eventuale utilizzo e i possibili rischi legali?

 

Il terrazzo come parte comune del condominio.

Tetti e lastricati solari hanno il compito di coprire e proteggere l’edificio condominiale, ragion per cui secondo l’art. 1117 del codice civile sono da ritenersi parti comuni a tutti i condomini. Tuttavia, tetti e lastricati solari differiscono tra loro sotto il profilo architettonico, il che comporta in casi specifici una diversa disciplina. Il tetto è costituito da una superficie caratterizzata da uno o più piani inclinati (solitamente tegole, falde o lastre riunite), non praticabile e perciò avente la funzione esclusiva di copertura dello stabile. Il lastrico solare, invece, è piatto e accessibile, perciò tendenzialmente praticabile per servizi di utilità comune (come lo stenditoio per la biancheria, ecc.).

In quanto parte comune condominiale il terrazzo è oggetto della gestione dell’amministratore del condominio. Grava infatti sull’amministratore il compito di verificare come vengono impiegati i beni ed i servizi comuni. Egli deve disciplinarne il godimento, di guisa che sia assicurata a tutti i condomini la migliore fruibilità (art. 1130 c. 1 n. 2 c.c.). La prima cosa da fare, se si intende organizzare una festa sul terrazzo del condominio è dunque chiedere all’amministratore del condominio. È infatti buona norma avvisare attraverso l’amministratore i vicini di questa intenzione: può essere che qualcuno abbia l’abitudine di lasciare steso il bucato durante la notte, può essere che il rumore che naturalmente si creerà potrebbe spaventare, se inusuale, ecc. Si tratta di norme di buon senso, di buon vicinato, non scritte da nessuna parte, ma che è sempre utile e proficuo per i rapporti umani, rispettare e coltivare.

Non si tratta di una mera regola di educazione ma di una verifica preventiva necessaria in quanto il regolamento condominiale potrebbe porre delle limitazioni all’uso del terrazzo e questo indipendentemente dal fatto che non sia usato da nessuno, perché forse ciò accade in quanto il regolamento condominiale impedisce che vi si organizzi una festicciola. La cosa va solamente comunicata all’amministratore. Se infatti il regolamento non pone alcun divieto, ciascuno può fare una festa sul “tetto” di copertura dell’edificio senza bisogno di chiedere il permesso all’amministratore o all’assemblea. Si tratta, infatti, di un uso consentito dalla legge che regola il condomino.

Le limitazioni del regolamento condominiale

Il regolamento condominiale deve rispettare i diritti che ciascun condomino acquisisce nel momento della sottoscrizione dell’atto di acquisto della sua unità abitativa. Nonostante questo, in alcuni casi, il regolamento di condominio può porre alcuni limiti al diritto del singolo condomino. Affinché ciò sia possibile, però, devono necessariamente verificarsi queste circostanze:

1.  il regolamento condominiale sia stato approvato all’unanimità, quindi anche da parte del condomino soggetto a limitazione nell’utilizzo del suo appartamento, che in tal modo asseconda una sorta di autolimitazione del suo diritto (l’approvazione si ritiene unanime quando tutti i condomini partecipano all’assemblea e tutti approvano il regolamento assembleare);
2. il limite sia imposto su un’unità abitativa oggetto di compravendita e il proprietario originario (o il costruttore) abbia prefissato il regolamento condominiale, che deve essere accettato dall’acquirente nel momento della stipula del rogito. In tal caso, l’accettazione unanime del regolamento avverrà in due momenti distinti e si parlerà di regolamento contrattuale. Nel caso di compravendita, quindi, è fondamentale che il regolamento condominiale che prevede limiti nell’uso dell’unità abitativa sia trascritto nei pubblici registri immobiliari oppure che sia allegato all’atto di vendita.

E’ quindi inesatto affermare che sempre il regolamento assemblare (cioè approvato in assemblea) possa:

1. porre dei limiti a certe forme di utilizzo delle parti condominiali (tra cui il terrazzo),
2. porre dei limiti orari per l’uso delle cose comuni, orari che devono essere coerenti con quello che è la normale destinazione del bene, le sue possibilità d’uso, la tipologia di edificio

ma che, se può regolamentare l’orario e le modalità d’uso, non possa nei fatti vietarlo. Ciò è vero solamente se il regolamento assembleare è stato approvato a maggioranza (e non all’unanimità) e senza l’adesione del condomino che con il suo voto contrario ha inteso non autolimitare il suo diritto. Infatti “L’art 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non pone una norma inderogabile. Ne consegue che, i suddetti limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con i “quorum” prescritti dalla legge, fermo restando che non è consentita l’introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni” (Cass. Civ., Sez. II, 4.12.2013 n. 27233). Se invece il divieto di particolari usi è stato approvato all’unanimità il regime è analogo a quello previsto da un regolamento contrattuale.

E’ dunque possibile che il regolamento condominiale impedisca che il terrazzo condominiale sia utilizzato per detrminati usi (ad es. stendere il bucato, organizzarvi feste oppure installare dei condizionatori o delle antenne paraboliche).

L’uso della cosa comune previsto dalla legge

Se non è vietato/limitato dal regolamento condominiale, l’uso del terrazzo comune è dunque tendenzialmente possibile nei limiti previsto dalla legge.  L’uso delle cose comuni è infatti teoricamente libero purché nei limiti dell’art. 1102 c.c., dedicato all’uso delle cose comuni, ma in particolari circostanze può essere soggetto a condizioni. L’art. 1102 c.c. recita: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”. La norma, dettata in materia di comunione, è applicabile al condominio negli edifici in ragione di quanto disposto dall’art. 1139 c.c.

Per la giurisprudenza più recente, l’uso della cosa comune consiste in una facoltà spettante a ciascun comproprietario per utilizzare al meglio il bene, con il limite di non impedire agli altri di farne parimenti uso e di non alterarne la destinazione (Cass. Civ., Sez. II, 5.06.2019 n. 15265). La giurisprudenza di legittimità, rispetto all’applicazione dell’art. 1102 c.c. al condominio ha affermato che “in considerazione della peculiarità del condominio degli edifici, caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive, il godimento dei beni, degli impianti e dei servizi comuni è in funzione del diritto individuale sui singoli piani in cui è diviso il fabbricato: dovendo i rapporti fra condomini ispirarsi a ragioni di solidarietà, si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, dovendo verificarsi – necessariamente alla stregua delle norme che disciplinano la comunione – che l’uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri (v. Cass. 30 maggio 2003 n. 8808; Cass. 27 febbraio 2007 n. 4617; 24 giugno 2008 n. 17208; Cass. 9 giugno 2010 n. 13879). […] Con riferimento al condominio la norma consente, infatti, la più intensa utilizzazione dei beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva, purché il condomino non alteri la destinazione del bene e non ne impedisca l’altrui pari uso. In altri termini, l’estensione del diritto di ciascun comunista trova il limite nella necessità di non sacrificare ma di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti (v. Cass. 1 agosto 2001 n. 10453; 14 aprile 2004 n. 7044; Cass. 6 novembre 2008 n. 26737; Cass. 18 marzo 2010 n. 6546).” (Cass. Civ. 21.12.2011, n. 28025).

Un vecchio detto tanto conosciuto quanto purtroppo nella pratica poco attuato recita “la mia libertà finisce dove inizia quella degli altri”: non posso in altri termini trasformare la terrazza condominiale in uso a tutti in un’estensione ad uso permanente ed esclusivo della mia proprietà, ma posso certamente farlo di tanto in tanto, se ciò non lede i diritti degli altri o non pregiudica gli interessi citati e tutelati dalla norma.

Se una sera ci sono tre compleanni, magari ognuno può usare uno spazio o se non basta la può usare a orari diversi, soluzione di evidente difficile praticabilità. Si è affermato che, in concreto, è difficile che succede qualcosa del genere, ma in realtà non è così, come dimostra il numero delle liti condominiali. Si supponga un condominio di 2 scale, 6 piani, 4 appartamenti per piano (situazione classica nell’edilizia italiana) con una media di 3 occupanti per appartamento. In quell’immobile vivrebbero 144 persone. Significa che vi è una media di 2,5 compleanni per settimana che probabilmente (per problemi lavorativi) si terrebbero nel fine settimana con possibili sovrapposizioni. Se poi si pensa a certe ricorrenze le possibilità crescono geometricamente: a quanti non verrà in mente di fare una bella grigliata a Ferragosto?

Bisogna dunque rispettare il cosiddetto “pari uso”: in pratica, non bisogna impedire agli altri condomini di utilizzare anch’essi tali parti comuni. Questo concetto, ovviamente, deve essere inteso con una certa elasticità. Quando si parla di “pari uso”, infatti, non ci si riferisce necessariamente a un impiego contemporaneo della stessa frazione di bene da parte di più persone. Diversamente, nessuno potrebbe ad esempio usare l’ascensore (perché, così facendo, impedirebbe agli altri di accedervi nello stesso istante) o di installare un’antenna satellitare sul tetto (perché occuperebbe in via definitiva un’area). Insomma, non bisogna fare un uso tanto intenso della cosa comune da occuparla in buona parte e per un periodo eccessivamente lungo. La Cassazione ha chiarito che la nozione di pari uso “non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con I diritti degli altri” (Cass. Civ., Sez. II, 30.05.2003, n. 8808). Ne consegue che rileva la possibilità potenziale di un eguale diritto d’uso: “Al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell’edificio soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi” (Cass. Civ., Sez. II, 18.01.2011 n. 1062, nello stesso senso Cass. Civ., Sez. II, 12.05.2010 n. 11486, Cass. Civ., Sez. II, 27.02.2007 n. 4617). Infatti “La nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell’art. 1102 cod. civ., non va intesa nei termini di assoluta identità dell’utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l’identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell’oggetto della comunione” (Cass. Civ., Sez. II, 14.04.2015 n. 7466).

La sovrapposizione può essere risolta attraverso il rispetto dell’uso turnario: “Se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento; peraltro fino a quando non vi sia richiesta di un uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere la idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all’altrui uso esclusivo, salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno avuto l’uso esclusivo del bene ne abbiano tratto anche un vantaggio patrimoniale” (Cass. Civ., Sez. II, 3.12.2010 n. 24647). Nel caso di contemporaneità di date rileverà dunque la precedenza nella comunicazione di utilizzo del terrazzo all’amministratore e sempre che lo stesso condomino non sia così assillante nel “prenotare” il terrazzo condominiale da elidere nei fatti il corrispondente diritto degli altri condomini.

Le regole da rispettare per organizzare una festa sul terrazzo condominiale

In linea generale, se il regolamento condominiale non impone divieti in merito, deve considerarsi legittimo l’uso del terrazzo condominiale come sede per festeggiare, ad esempio, i compleanni dei propri figli. Se dunque ci si è

assicurati la disponibilità del terrazzo condominiale a quali regole è necessario attenersi?

Una prima limitazione (peraltro poco considerata) è rappresentata dal numero dei partecipanti estranei al condominio. È noto infatti che alle feste partecipino anche soggetti estranei al condominio e, in linea generale, la presenza di ospiti non è preclusa. Tuttavia, secondo una pronuncia piuttosto risalente, relativa all’uso di un bene comune (si trattava della piscina condominiale) le modalità di fruizione variano in base ai millesimi: il numero di ospiti accoglibili, infatti, sarebbe direttamente proporzionale alla quota di proprietà spettante a ciascun condomino (Pretore di Roma 13.07.1989). Ne consegue che non sarebbe possibile organizzare un rave parti di 200 persone sulla terrazza condominiale.

La giurisprudenza ha altresì precisato che le modalità d’uso, oltre a non alterare la destinazione e non impedire il pari diritto, non devono recare pregiudizio alla sicurezza, la stabilità ed il decoro dell’edificio (Cass. Civile, Sez. II, 10.05.2004 n. 8852). Sotto il profilo della violazione del decoro non era quindi consentito quanto verificatosi sulla terrazza di una palazzina del litorale romano dove è stata organizzata una festa cui hanno partecipato ragazzi (in alcuni casi poco più che adolescenti) ubriachi e semi-nudi.

Il limite più rilevante (e quello più spesso violato) è tuttavia quello del disturbo recato agli altri condomini. Va premesso non è detto che alzare il tono della voce o aumentare il volume della musica della festa debba automaticamente configurarsi come una violazione delle norme-antirumore, perché bisogna guardare sempre alle circostanze del caso, anche se la confusione dei festeggiamenti dovesse essere notevole. Basti pensare che in occasione di determinati eventi o festività, come nel caso della festa di capodanno, per esempio, è pensabile giustificare i rumori dei festeggiamenti, per il fatto che rappresentano un evento sporadico ed eccezionale legato ad una ricorrenza molto sentita nel Paese. Ed invero molti comuni italiani, in occasione del capodanno e di altre festività, ammettono immissioni sonore più alte del solito, rilasciando autorizzazioni in deroga ai limiti di emissione acustica, per la realizzazione di manifestazioni e spettacoli temporanei in luogo pubblico o aperto al pubblico. Il Comune di Milano, per esempio, al paragrafo 9 del documento per lo svolgimento di manifestazioni e spettacoli pubblici nel territorio comunale milanese, prevede deroghe ai limiti acustici in occasione di eventi organizzati per l’ultimo giorno dell’anno, così come per il Carnevale Ambrosiano, il Natale, Halloween, ecc., purché tali eventi si esauriscano entro le ore 03:00 del giorno successivo a quello dell’evento stesso. È ovvio che se la deroga alla soglia dei limiti acustici vale per le feste organizzate in strada altrettanto deve poter valere per quelle realizzate in casa, tant’è che neanche in presenza di un generico limite regolamentare condominiale si potrebbe pensare di chiamare le Forze dell’Ordine, la sera dell’ultimo giorno dell’anno, per segnalare il disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone causato dai festeggiamenti molesti dei vicini di casa.

In condominio, però, non esistono soltanto le classiche feste organizzate in occasioni particolari, che entro certi limiti si possono anche tollerare. Al di fuori di tali date “canoniche” organizzare una festa sul terrazzo condominiale può trasformarsi in una fonte di disturbo della tranquillità dei residenti nel condominio, per il fatto che i rumori si propagano in modo intollerabile pregiudicando il riposo e la serenità dei condòmini, ossia compromettendo la qualità della vita. Il vero problema, poi, è che gli inquilini disponibili ad organizzare tali festini spesso non si rendono neanche conto dell’entità del fastidio che arrecano ai vicini di casa e non si preoccupano neppure delle conseguenze legali che potrebbero scaturire dal loro comportamento. Al di là delle possibili conseguenze civilistiche, l’eccessivo rumore della festa può condurre a conseguenze penalistiche, come nel caso dell’art. 659 c.p. che punisce il disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone. Il mancato rispetto dei limiti di emissione del rumore (stabiliti dal DPCM 1.3.1991) può integrare la fattispecie di reato prevista dall’art. 659 c.p., attesa la concreta idoneità della condotta rumorosa a recare disturbo ad una pluralità indeterminata di persone, con conseguente messa in pericolo del bene della pubblica tranquillità e della salubrità ambientale.

Sotto il profilo civilistico occorre ricordare che in molti Comuni vi sono regolamenti locali riguardanti soprattutto la quiete notturna, che di solito entra in vigore dalle ore 22. Da quell’ora in poi sono proibite conversazioni ad alta voce, cantare e suonare all’aperto. Lo spartiacque tra illecito penale e illecito civile è poi dato dal numero di persone che viene disturbato dal rumore, tant’è che si ragiona di reato penale soltanto nel caso in cui tale rumore è in grado di molestare un numero indefinito di persone. Pertanto, in caso di rumori prodotti nel corso di una festa sul terrazzo condominiale è necessario che essi arrechino disturbo ad una parte notevole degli occupanti del medesimo edificio, in caso contrario si configura solo un illecito civile (Cass. 7753/1994) da inquadrare nei rapporti di vicinato (Cass. 3348/1995). In buona sostanza, rumori che arrechino disturbo ai proprietari di un solo appartamento, ad esempio il sottostante, non fanno scattare il reato (Cass. 17825/2002

Tutto dipende dall’entità del comportamento posto in essere, ossia dalla condotta rumorosa tenuta durante la festa, in quanto il rumore dei festeggiamenti non può integrare la violazione di cui all’art. 659 c.p. se non disturba la collettività. Ai fini della configurazione del reato di disturbo delle quiete pubblica, il rumore deve essere valutato in rapporto alla media sensibilità del gruppo sociale in cui il fenomeno si verifica ed alla potenziale diffusività del disturbo (tra le tante Cass. Pen. 01.12.2005 n. 3678). Per esempio, i rumori e i suoni che si sentono nelle abitazioni ubicate a 20 o 30 metri di distanza sono stati ritenuti idonei a disturbare le occupazioni e il riposto delle persone residenti nelle vicinanze, in base a quanto riferito dai testi e dalle misurazioni delle emissioni sonore eseguite dai tecnici dell’Agenzia Regionale per la Protezione Ambientale (Cass Pen. Sez. III 2.05.2018 n. 18521). I principi generali in tema di valori del rumore sono stabiliti dalla legge quadro sull’inquinamento acustico n. 447 del 26 ottobre, mentre i limiti al rumore di regola dovrebbero essere identificati dalla classificazione acustica del territorio, ossia dalla cosiddetta “zonizzazione acustica” comunale, che individua le zone con le soglie oltre le quali il rumore diventa intollerante e quindi perseguibile per legge. Di fatto toccherebbe ai comuni stabilire, nei propri regolamenti, quali debbano essere i decibel da non superare, redigendo la classificazione acustica del territorio comunale, già delegata dal D.P.C.M. del 1 marzo 1991 sui “Limiti massimi di esposizione al rumore negli ambienti abitativi e nell’ambiente esterno”, anche se sono ancora pochi i comuni che hanno ottemperato alla c.d. zonizzazione acustica.

In generale, si osserva che vicino a scuole, ospedali e parchi le soglie di rumore devono essere basse, mentre nelle zone residenziali è consentito un livello medio, invece nelle zone delle fabbriche è ovvio che il livello sia alto. Per esempio, il silenzio notturno coincide con un rumore tra i 20 e 35 decibel, mentre nell’ambiente domestico i decibel aumentano e si attestano fra i 40 e i 50, cosicché un rumore al suo interno per diventare molesto dovrebbe superare i 60 decibel.

In definitiva, per il reato di cui all’art. 659 c.p., che è punito con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a euro 309, trattandosi di reato procedibile d’ufficio, non necessita l’azione dell’interessato, mentre sul piano civilistico è necessaria l’azione inibitoria dell’interessato diretta a impedire il permanere dei rumori molesti, nonché l’azione basata sul principio generale di cui all’art. 2043 c.c., per ottenere il risarcimento del danno subito ingiustamente a seguito dell’esposizione ai rumori, con l’obbligo di provare l’intollerabilità del fenomeno rumoroso.

I condomini devono dunque astenersi dal provocare rumori dettati da urla, grida e musica, che eccedano la normale tollerabilità. Questo vale sia per i luoghi di proprietà esclusiva che per quelli condominiali. Tale situazione è per definizione una di quelle in particolare in relazione alle quali il regolamento condominiale, come abbiamo visto, può contenere divieti ovvero orari in relazione al compimento di talune attività, ritenute intrinsecamente moleste. L’amministratore può anche intervenire per inibire le immissioni moleste e se, del caso, far interrompere la festa deducendo a tal fine la violazione del regolamento condominiale posto a tutela della tranquillità dell’intero stabile (Trib. Napoli 29 giugno 1999).

Vincoli e limitazioni di fatto

Può essere poi che la festa non possa tenersi sul terrazzo per mancanza dei requisiti di sicurezza (ad esempio parapetti troppo bassi) Si rammenta che l’amministratore ha l’obbligo di garantire la sicurezza di chiunque acceda alle parti comuni del condominio e che, in difetto, potrebbe essere ritenuto responsabile, proprio per non aver rimosso il pericolo che pregiudica l’incolumità delle persone, oppure qualora non si adoperi per eliminarlo. Tant’è che, Cass. 25540/2017, ha ritenuto responsabile l’amministratore nel caso in cui non abbia effettuato i controlli previsti per legge ed abbia omesso di verificare la corrispondenza ai criteri tecnici di sicurezza. La questione sicurezza, dunque, rappresenta un sicuro limite all’uso della cosa comune.

L’art. 1130 n. 2 c.c., come detto, attribuisce all’amministratore un potere/dovere specifico riguardo alle parti comuni, cioè quello di disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini. In relazione alle terrazze comuni posti alla sommità dell’edificio, l’amministratore dovrà rendere inaccessibili quelli non fruibili in base alle ordinarie norme di sicurezza (ad esempio privi di parapetto o che abbiano protezioni contro la caduta non corrispondenti alle vigenti normative).

Resta fermo poi che chi tiene feste sul terrazzo condominiale, fin quando dura l’emergenza sanitaria deve osservare il divieto di assembramento, a tutt’oggi valevole in spazi pubblici e privati, aperti o chiusi.

Nella fase del lockdown non era neppure ì possibile pensare di utilizzare le strutture condominiali per assembramenti, tenendo conto che il DL 19/2020 vieta ogni altra forma di riunione in luogo pubblico o privato, anche di carattere culturale, ludico, sportivo, ricreativo e religioso; questo significa che non era ammessa neppure l’organizzazione di feste, evento che normalmente comporta l’ingresso (e poi l’uscita) di diverse persone nell’edificio con conseguente violazione del divieto di assembramenti. La partecipazione ad una festa, infatti, comporta uno spostamento ingiustificato che non poteva certo rientrare nelle esigenze lavorative o altre situazioni di necessità o urgenza. In ogni caso, tutti gli spostamenti erano soggetti al divieto generale di assembramento e, quindi, all’obbligo di rispettare la distanza di sicurezza minima di un metro da ogni altra persona (si veda la circolare del Ministero dell’Interno del 31/3/2020). Con l’allentamento delle misure contenitive il divieto assoluto è caduto ma restano tutti gli altri obblighi relativi all’uso delle mascherine e al distanziamento sociale.

In forza del già citato art. 1130 n. 2 c.c l’amministratore, valendosi dei normali mezzi di comunicazione (ad esempio email o affissione di apposito avviso nelle parti comuni), dovrebbe portare i condomini a conoscenza delle misure preventive anti-coronavirus predisposte dal Ministero della Salute. Non si può, però, pensare che, oltre alle indicazioni di condotta e alle disposizioni informative, l’amministratore abbia un dovere di vigilanza stretta sulle condotte illecite dei condomini o, addirittura, un dovere di reazione, posto che si tratta di norme di rilevanza pubblica cogente, al cui rispetto sono chiamati i singoli cittadini.

Chi sporca pulisce

Chi organizza una festa sul terrazzo condominiale ha l’obbligo di tenere pulito il terrazzo e lasciarlo come l’ha trovato. Dovrà, quindi, fasti carico di lavare la superficie del terrazzo e raccogliere le carte e i rifiuti lasciati.

Poniamo il caso che la festa si sia prolungata fino a tarda notte. Quali problemi potrebbero esserci? Nessuno, in teoria. Sarà possibile pulire l’indomani con tutta calma. Se tuttavia il giorno dopo, visto che è una bella giornata, uno dei condomini sale sul terrazzo per prendere il sole o magari per stendere i panni e trova tutto il caos lasciato la sera precedente in occasione della festa e va su tutte le furie e chiama la ditta di pulizie può addossare il costo della manodopera a chi ha organizzato la festa? No, perché dovrebbe prima fare causa. La giurisprudenza ha infatti chiarito che non rientra nei poteri dell’assemblea imporre risarcimenti ai condomini se non c’è prima una sentenza di condanna ad autorizzarlo.

Danni a persone o cose.

Potrà poi sorprendere il sapere che nell’eventualità in cui durante la festa si verifichino dei danni, se la stessa si è tenuta in un luogo di proprietà comune, ne risponde l’ente di gestione ex art. 2051 c.c. cioè il condominio stesso.

Il condominio non risponde del danno solo nel caso in cui riesca a fornire la prova del caso fortuito, ossia di quell’evento eccezionale, imprevisto ed imprevedibile che esonera da qualsivoglia responsabilità il custode.

Si ricorda, infatti, che non sussiste la responsabilità del custode – nel nostro caso del condominio – qualora il fatto di danno non dipenda da comportamento del medesimo, ma l’evento si verifichi per un fattore estraneo alla sfera soggettiva del custode ed idoneo ad interrompere il nesso causale tra la cosa custodita e l’evento verificatosi.